Đất nền phía Nam: Từ thời “hoàng kim” tăng giá đến mất cả tỉ đồng sau một năm trầm lắng

Như vậy, sau một năm thị trường biến động, cả nguồn cung lẫn sức cầu đất nền đã giảm nhiệt rõ nét. Nhiều nhà đầu tư và môi giới nhận định, đây là thời điểm khó khăn chưa từng thấy của thị trường đất nền phía Nam. Thế nhưng, chính trong bối cảnh này lại xuất hiện các cơ hội đầu tư giá hời hiếm thấy trước đó.

Từ giữa năm 2022 đến quý 1/2023, thị trường đất nền phía Nam được miêu tả bằng các cụm từ như “bất động” “ngủ đông”. Xu hướng giảm giá chưa có dấu hiệu dừng lại, thậm chí đang lan ra diện rộng.

Cùng với xu hướng giảm giá thứ cấp, tâm lý e dè của người mua vẫn bao trùm thị trường đất nền. Trong đó có cả nhà đầu tư “mạnh vốn”. Họ chờ thị trường giảm giá sâu hơn nữa, chờ tín hiệu của nền kinh tế, chờ động thái tiếp theo của cơ quan quản lý nhà nước,… rồi mới đưa ra quyết định đầu tư.

Trong số các bất động sản rao bán cắt lỗ, có sản phẩm giảm thực so với giá mua vào, có sản phẩm nhà đầu tư đang cắt lời. Theo những người trong cuộc, dù thị trường nhà đất phía Nam đã có những tín hiệu trở lại từ cuối quý 2/2023 nhưng phân khúc đất nền sẽ khó “bật dậy” trong ngắn hạn.

Ông David Jackson, Tổng Giám Đốc, Colliers (Việt Nam) cho hay, thị trường nhà ở phía Nam đang trải qua một đợt điều chỉnh giá, dự kiến sẽ dần ổn định từ nửa sau năm 2023 khi lãi suất hạ nhiệt, các vấn đề pháp lý được tháo gỡ, cũng như các luật và quy định được cập nhật.

Chia sẻ về nguồn cơn trầm lắng của thị trường đất nền nói riêng, bất động sản nói chung, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ Tư vấn & Phát triển dự án của DKRA Group cho rằng có 3 nguyên nhân chính.

Thứ nhất, s ự phát triển nóng và bất cấn đối của thị trường đất nền trong những năm trước . Sau giai đoạn khủng hoảng 2008 – 2012 thị trường bất động sản bắt đầu chu kỳ hồi phục và tăng trưởng mới. Giai đoạn 2015 – 2019 thị trường đất nền chứng kiến sự tăng nóng cả nguồn cung, tiêu thụ lẫn mặt bằng giá. Điều này đã khiến nhiều người bỏ tiền vào đất nền với “dòng tiền dễ dãi”.

“Sốt đất là điều thị trường bất động sản không mong muốn. Những hệ lụy sau đó là rất lớn. Hiện rất nhiều nhà đầu tư đang gặp vấn đề về dòng tiền, sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn. Đất nền theo dạng phân lô hộ lẻ mang tính chất đầu cơ tại các tỉnh lân cận Tp.HCM, giá rao bán giảm đến hơn một nửa vẫn khó có giao dịch”, ông Thắng nhấn mạnh.

Thứ hai, v iệc kiểm soát nguồn vốn vào bất động sản còn nhiều bất cập . Việc nhiều doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu ồ ạt để thâu tóm quỹ đất, một số doanh nghiệp sử dụng vốn sai mục đích, khi thị trường khó khăn sẽ dẫn đến nguy cơ đỗ vỡ, mất khả năng thanh toán. Từ đó, nhà đầu tư mất niềm tin vào thị trường, nguy cơ gây nên bất ổn xã hội.

Thứ ba, l ãi suất liên tục tăng cao, khó tiếp cận vốn vay ngân hàng khiến người mua bất động sản thận trọng hơn trong quyết định xuống tiền. Hiện lãi suất đã hạ nhiệt nhưng thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn mất niềm tin khiến thanh khoản chưa phục hồi rõ nét.

Cùng quan điểm, ông Lê Quốc Kiên, cố vấn đầu tư bất động sản cho hay, sự đi xuống của thị trường đất nền hiện nay một phần đến từ việc xem bất động sản là công cụ để thực hiện “cuộc chơi tài chính”.

Cụ thể, giai đoạn thị trường nóng sốt, không ít nhà đầu tư “tay không bắt giặc”. Họ dùng đòn bẩy 6 tỉ đồng, trong đó lấy 5 tỉ mua đất còn 1 tỉ dành đóng lãi vay trong 1-2 năm, chờ tài sản tăng giá bán. Thế nhưng, họ lại luôn thắng đậm, hơn cả nhà đầu tư có sẵn dòng tiền. Đó là nghịch lý của thị trường địa ốc đã âm thầm diễn ra nhiều năm qua.

“Việc giá bất động sản tăng liên tục trong thời gian dài đã làm rất nhiều tiền bạc của cải của xã hội dồn vào “cuộc chơi tài chính”. Trong khi nhu cầu sử dụng cuối không nhiều. Điều này gây ra mất cân đối nghiêm trọng giữa lao động, làm việc, sản xuất kinh doanh - hoạt động tạo ra của cải vật chất cho xã hội, với đầu cơ bất động sản- chỉ mua để không chờ tăng giá”, ông Kiên bày tỏ quan điểm.

Và, hệ luỵ để lại cho chính nhà đầu tư, cho xã hội là không hề nhỏ. Đó là lý do tạo nên sự trầm lắng rõ rệt của thị trường bất động sản hiện tại.

Theo các chuyên gia trong ngành, thị trường đất nền đang trở về giá trị thực sau khoảng thời gian bất ổn về giá. Thị trường “đứng sóng” ngay khi hàng loạt giải pháp vào cuộc của cơ quan quản lý nhà nước. Đó là việc siết chặt lại pháp lý bất động sản. Đặc biệt tình trạng phân lô bán nền, chuyển mục đích sử dụng đất tràn lan tại các tỉnh, thành. Tiếp đến là siết room tín dụng, kiểm tra chặt chẽ nguồn tiền từ ngân hàng vào bất động sản.

Ngay khi các biện pháp được triển khai đã khiến thị trường địa ốc lao đao. Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn đã lộ rõ sự “đuối sức”. Tình trạng nhà đầu tư bỏ cọc, bán cắt lỗ để thu tiền mặt, thu hồi vốn ngày càng phổ biến trên thị trường.

Hiện, thị trường đất nền đã và đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ. Là sân chơi dành cho các nhà đầu tư sử dụng vốn thật, tiền nhàn rỗi, tiền từ thu nhập ổn định của hoạt động sản xuất kinh doanh khác. Các sản phẩm bất động sản phải hướng đến nhu cầu sử dụng thật, có thể thanh khoản nhanh chóng, dễ dàng. Đây cũng là yếu tố mang lại niềm tin cho người mua bất động sản và sự bền vững lâu dài của thị trường địa ốc.