Đề xuất bỏ công chứng giao dịch đất đai: Người mua nhà sẽ gặp rủi ro nào?

Điều 27 dự thảo Luật Đất đai ban hành ngày 20/7 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng không còn nội dung yêu cầu hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền này phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định hiện hành.

Thay vào đó, dự thảo Luật Đất đai quy định người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết, quyền sử dụng đất không bị kê biên, đất còn thời hạn sử dụng và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Nhiều rủi ro cho người mua nhà

Luật sư Nguyễn Thúy Quỳnh - Công ty Luật Phúc Khánh Hưng cho biết, việc đề xuất bỏ quy định bắt buộc công chứng, chứng thực đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xuất phát từ mục tiêu cải cách thủ tục hành chính, tạo thuận lợi hơn cho người dân khi thực hiện giao dịch. Tuy nhiên, nếu nhìn từ góc độ bảo vệ người mua thì đây là một thay đổi cần được cân nhắc rất kỹ, bởi nó có thể khiến phần lớn rủi ro pháp lý được chuyển từ cơ quan kiểm soát sang chính người dân.

Thủ tục công chứng các giao dịch đất đai không chỉ đơn thuần là điều kiện về hình thức giao dịch mà đây chính là một bước phòng ngừa rủi ro, đảm bảo an toàn pháp lý cho các giao dịch.

Công chứng viên là người trực tiếp kiểm tra giấy tờ về quyền sử dụng đất, nhân thân của các bên, năng lực hành vi dân sự, quyền đại diện và sự tự nguyện khi giao kết hợp đồng bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch. Việc có sự kiểm tra và nhận diện hồ sơ trước khi tiến hành công chứng của công chứng viên góp phần không nhỏ trong việc hạn chế các tranh chấp liên quan đến giao dịch về đất đai.

“ Nếu bỏ thủ tục công chứng, chứng thực các giao dịch liên quan đến đất đai mà không có các văn bản hướng dẫn cụ thể mà để bên mua bên bán tự giao dịch, không có cơ quan kiểm soát sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy, phát sinh nhiều tranh chấp trên thực tế ”, Luật sư Quỳnh nhấn mạnh.

Cũng theo luật sư Quỳnh, nhiều trường hợp giả mạo chủ thể giao dịch, sử dụng giấy tờ giả, định đoạt tài sản chung không có sự đồng ý của đồng sở hữu, giao dịch do người mất/hạn chế khả năng nhận thức xác lập hoặc giao dịch bị lừa dối, cưỡng ép sẽ rất khó bị phát hiện ở giai đoạn đầu khi hai bên mới tiến hành xác lập giao dịch. Khi các bên phát hiện vấn đề, tranh chấp đã xảy ra và buộc các bên phải khởi kiện đến Tòa án để giải quyết theo quy định.

Việc tham gia vào các giao dịch nhưng đáp ứng các điều kiện luật định rất dễ dẫn đến hợp đồng bị Tòa án xác định hợp đồng vô hiệu, việc giải quyết hậu quả pháp lý có thể rất phức tạp. Bên mua phải hoàn trả quyền sử dụng đất cho bên bán, bên bán phải trả lại tiền cho bên mua. Tuy nhiên, bên mua là bên phải đối mặt với rủi ro rất lớn khi mất tài sản hoặc mất khả năng thu hồi tiền đã thanh toán.

Cụ thể, luật sư Quỳnh cũng chỉ ra 3 bất cập nếu bỏ công chứng khi giao dịch đất đai. Thứ nhất, gia tăng các tranh chấp liên quan giao dịch và tội phạm lừa đảo. Công chứng không chỉ dừng lại đảm bảo hình thức hợp đồng theo quy định bắt buộc của pháp luật mà còn là bước kiểm tra tính hợp pháp của giao dịch.

Trong thực tế, nhiều trường hợp giấy tờ chưa đầy đủ, đất đang tranh chấp hoặc bị hạn chế giao dịch… đã được công chứng viên phát hiện, cảnh báo kịp thời. Nếu bỏ công chứng nhà đất, người dân, đặc biệt là những người ít hiểu biết pháp luật, sẽ rất dễ ký kết các hợp đồng mà thiếu chủ thể giao kết hoặc ký các hợp đồng giả tạo, hợp đồng vay lãi nặng núp bóng mua bán. Nếu không có bước xác minh đầy đủ các thông tin về chủ thể giao dịch, nguồn gốc đất, các giấy tờ liên quan đến đất thì giao dịch rất dễ bị Toà tuyên vô hiệu.

Thứ hai, rủi ro đối với người mua. Người dân bình thường hoàn toàn bất lợi về thông tin và không có đủ năng lực chuyên môn lẫn công cụ pháp lý để tự thẩm định lịch sử giao dịch bất động sản, từ việc phát hiện tài sản đang bị kê biên thi hành án, bị cầm cố, cho đến các quy hoạch treo hay tranh chấp ranh giới. Nguy hiểm hơn, khi giao dịch bị Tòa án tuyên vô hiệu, việc áp dụng nguyên tắc hoàn trả cho nhau những gì đã nhận trên thực tế là cực kỳ khó khăn. Bên bán thường đã tẩu tán tài sản, khiến người mua dù thắng kiện cũng không thể thi hành án.

Thứ ba, gây khủng hoảng và quá tải cho hệ thống cơ quan Tư pháp. Công chứng là mắt xích tiền đề bảo đảm tính chính xác, trung thực cho thủ tục đăng ký biến động đất đai. Việc gỡ bỏ công chứng sẽ làm mất đi khâu thẩm định tính hợp pháp của hồ sơ đầu vào, trực tiếp đe dọa tính chính xác của Cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, gây đứt gãy tính liên thông trong quản lý nhà nước về bất động sản. Hệ quả tất yếu là số lượng vụ việc tranh chấp quyền sử dụng đất, khiếu kiện hợp đồng sẽ gia tăng đột biến.

Theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự, một vụ án dân sự về đất đai qua nhiều cấp xét xử thường kéo dài nhiều năm do tính chất phức tạp của nghĩa vụ chứng minh. Trong suốt quá trình tố tụng, bất động sản bị áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời dẫn đến đọng vốn, lãng phí nghiêm trọng nguồn lực xã hội.

Làm gì để quyền lợi người dân được đảm bảo?

Theo luật sư Nguyễn Thúy Quỳnh, nếu các bên không bắt buộc phải công chứng, chứng thực Hợp đồng thì việc đảm bảo các điều kiện của giao dịch hợp pháp sẽ căn cứ theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 và quy định cụ thể về các điều kiện giao dịch theo Luật đất đai hiện hành. Trong đó, phải đảm bảo các điều kiện cụ thể như: Về chủ thể giao dịch: Bên mua và bên bán phải đảm bảo có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp. Việc tham gia giao dịch cho các bên hoàn toàn tự nguyện, không bị ai cưỡng chế ép buộc.

Về điều kiện giao dịch: Thửa đất giao dịch bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đất không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời; đang trong thời hạn sử dụng đất.

Về mục đích và nội dung của giao dịch phải đáp ứng điều kiện không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

“ Tuy nhiên, nếu không còn công chứng bắt buộc, việc bên mua tự mình xác minh đầy đủ, chính xác các thông tin liên quan đến bên bán, nguồn gốc, tình trạng pháp lý của tài sản trước khi quyết định giao dịch là rất khó khăn và bất cập. Do đó, để số hóa và đơn giản hóa các giao dịch liên quan đến đất đai, hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia phải thật sự đầy đủ, hoàn chỉnh, thông tin được xác thực tuyệt đối và có cơ chế trách nhiệm rõ ràng.

Song, trong điều kiện như hiện nay, khi dữ liệu còn thiếu đồng bộ, trình độ dân trí pháp lý chưa cao, việc thực hiện cần được cân nhắc kỹ lưỡng, cần có lộ trình rõ ràng và đánh giá tác động đầy đủ, tránh gây thiệt hại và rủi ro cho người dân ”, luật sư Quỳnh nhấn mạnh.

Luật sư Nguyễn Đức Biên, Giám đốc Công ty Luật TNHH Đại La cũng cho rằng, việc đơn giản hóa thủ tục hành chính là cần thiết. Tuy nhiên, muốn giảm bớt vai trò bắt buộc của công chứng, trước hết phải bảo đảm các cơ sở dữ liệu có liên quan được xây dựng đầy đủ, chính xác và cập nhật kịp thời.

Dữ liệu đất đai cần được kết nối với dữ liệu dân cư, hộ tịch, tình trạng hôn nhân và các thông tin về hạn chế giao dịch. Cơ quan đăng ký đất đai phải có khả năng xác thực chủ thể, kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất, quyền đại diện và quyền định đoạt của các bên ngay trong quá trình tiếp nhận hồ sơ.

Theo luật sư, cơ quan đăng ký cũng không thể chỉ kiểm tra hồ sơ theo hình thức. Nếu được giao thêm vai trò kiểm soát giao dịch, cơ quan này phải có đầy đủ thẩm quyền, công cụ nghiệp vụ và trách nhiệm pháp lý tương ứng.

“ Nếu công chứng không còn là điều kiện bắt buộc, cơ chế thay thế phải đủ khả năng kiểm tra, xác thực và phòng ngừa tranh chấp. Chỉ khi bảo đảm được điều đó, việc đơn giản hóa thủ tục mới thực sự mang lại thuận lợi cho người dân mà không tạo thêm rủi ro pháp lý ”, Luật sư Nguyễn Đức Biên chia sẻ.