Gửi bình luận
Tình trạng hiện nay của Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi thể hiện việc soạn thảo chưa nắm rõ được vai trò và phạm vi tác động của 4 công cụ pháp luật, quy hoạch, tài chính và hành chính trong quản lý đất đại. Sự nhầm lẫn về các công cụ sử dụng trong quản lý đất đai đã thể hiện rất rõ điều này, tượng tự như "chữa bệnh mà dùng không đúng thuốc", không những bệnh tình không thuyên giảm mà có thể dẫn đến nguy hiểm đến tính mạng bệnh nhân.
Theo ông, cần điều chỉnh Điều 128 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng nào để phù hợp với thực tiễn yêu cầu?
Như trên đã nói, Điều 128 chỉ là một ví dụ để minh chứng cho thấy tư duy pháp luật có sự lẫn lộn việc sử dụng các công cụ trong quản lý đất đai, quen dùng công cụ hành chính gắn với công cụ pháp luật thay cho công cụ quy hoạch và công cụ tài chính, mang nặng tư duy bao "cho" và "xin". Cần đổi mới hoàn toàn về tư duy pháp lý gắn với thực tế phát triển rất sinh động của cơ chế thị trường mà công cụ tài chính đất đai gắn với định giá đất theo thị trường đóng vai trò chủ đạo và Nhà nước quyết định việc phát triển thông qua quy hoạch sử dụng đất.
Theo tôi, cách quy định pháp luật thay thế Điều 128 cần tạo dựng một cách "hồn nhiên" nhất gắn với thị trường là khi nhà đầu tư dự án đã có quyền sử dụng đối với tất cả các loại đất thông qua các quyền giao dịch hợp pháp về quyền sử dụng đất mà diện tích đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được chuyển sang thực hiện dự án đầu tư phát triển nhà ở thì dự án phát triển nhà ở đủ điều kiện được phê duyệt và nhà đầu tư dự án phải thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất từ hiện trạng sử dụng sang làm đất ở sau khi thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính gắn với việc chuyển mục đích sử dụng đất từ hiện trạng sử dụng sang đất ở được quy định phù hợp với yêu cầu định giá đất theo giá trị thị trường và phù hợp với tiến độ thực hiện dự án quy định trong dự án đầu tư đã được phê duyệt.
Đóng góp ý kiến Điều 128 Dự thảo Luật Đất Đai sửa đổi lần này, nhiều doanh nghiệp cũng kiến nghị sửa đổi quy định nộp tiền sử dụng đất 1 lần khi chuyển mục đích sử dụng đất bởi sẽ “nặng” cho nhiều doanh nghiệp khiến đẩy giá thành bất động sản tăng. Ông nghĩ sao về vấn đề này?
Đúng vậy, ở trên trong nội dung tôi đề nghị sửa đổi Điều 128 đã đề cập tới quy định về nghĩa vụ tài chính gắn với chuyển mục đích sử dụng đất cần đảm bảo 2 yêu cầu: một là định giá đất phải phù hợp với giá trị thị trường; và hai là phù hợp với tiến độ đầu tư dự án đã được phê duyệt.
Về yêu cầu thứ nhất, giá trị đất đai mà nhà đầu tư tiếp cận phải định giá đúng giá trị đất ở theo thị trường, Nhà nước được hưởng toàn bộ phần giá trị chênh lệch giữa đất ở và đất theo hiện trạng (cũng phải định giá). Giá trị đất tại đầu vào của dự án đầu tư mà cao hơn thị trường thì giá trị của hàng hóa đầu ra cũng phải cao theo và như vậy năng lực cạnh tranh của nền kinh tế bị suy giảm.
Về việc nộp nghĩa vụ tài chính theo tiến độ triển khai dự án, quy định pháp luật phải dựa vào tiến độ triển khai dự án mà quy định thời gian nộp nghĩa vụ tài chính cho phù hợp sao cho đường "bắt ép" doanh nghiệp về tài chính khi áp lực vốn đầu tư luôn làm cho doanh nghiệp dễ rơi vào "đuối sức". Tiến độ nộp nghĩa vụ tài chính cần được quy định cụ thể trong dự án đầu tư trình lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Luật Đất đai chỉ quy định những nguyên tắc về xác định tiến độ nộp nghĩa vụ tài chính để làm cơ sở để phê duyệt dự án dầu tư.
Những quy định giản dị như tôi nói ở trên làm cho việc phê duyệt dự án đầu tư phát triển nhà ở sẽ rất thanh thoát vì rất "thị trường". Mấu chốt là khi đã đúng quy hoạch vùng phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn thì dự án nhà ở đủ điều kiện được phê duyệt. Việc tiếp theo là xem xét chính xác các nghĩa vụ tài chính thông qua định giá đất dựa vào giá trị thị trường của đất theo hiện trạng sử dụng và đất ở được chuyển mục đích sử dụng, và tiến độ thực hiện sao cho phù hợp với sức tài chính của các nhà đầu tư.
Pháp luật đất đai của nước ta hiện nay cứ hay chú trọng vào thu từ giá trị đất đai đầu vào của các dự án đầu tư. Thực tế của giá trị thu từ đất ở nước ta hiện nay chiếm khoảng 3,5 - 4% GDP, thuộc nhóm cao nhất thế giới, ngang ngửa các nước phát triển nhất như Anh (3,9% GDP), hay Mỹ (3,8% GDP). Điều khác nhau rất cơ bản là thu từ đất ở ta có tới 80% thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chỉ có 17% từ thuế, phí liên quan đến đất (còn 3% từ bán các bất động sản thuộc sở hữu nhà nước), trong khi đó ở các nước công nghiệp, đặc biệt là các nước G7 hoàn toàn chỉ thu từ thuế, phí liên quan đến bất động sản, trong đó có sắc thuế đối với giá trị đất đai tăng thêm không do đầu tư của chủ đất tạo ra.
Những thông tin nói trên cho thấy thu từ đất ở ta "không giống ai". Cách thu tới 80% từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đang làm cho chi phí về đất tại đầu vào của các dự án đầu tư bất động sản ở nước ta quá lớn, làm cho năng lực cạnh tranh của thị trường bất động sản của nước ta xuống khá thấp. Đây chính là nguyên nhân làm cho thị trường bất động sản luôn ở trạng thái "bấp bênh", sốt giá và đóng băng cứ thay nhau diễn ra diễn ra mà đến nay thấy rõ nguyên nhân là do quy định của pháp luật không được dàn dựng theo mục đích phát triển kinh tế.
Các nhà đầu tư nước ta rất khát vốn. Nhà nước cần tạo cơ chế giãn tiến độ chi trả về đất đai để tập trung cho đầu tư, không nên vắt kiệt nguồn lực cũng như làm chùn bước các nhà đầu tư mới muốn tham gia thị trường. Nếu ép các chủ đầu tư nộp nghĩa vụ tài chính 1 lần thì không ai chịu nổi cả. Khi đó, tình trạng dự án dở dang bị treo dẫn tới cả thị trường bất động sản bị treo tất yếu sẽ xảy ra.
Tại hầu hết các nước công nghiệp và thực hiện công nghiệp hóa, thay vì coi trọng chi phí tiếp cận đất đai (tiền thuê đất, tiền sử dụng đất), họ đưa ra rất nhiều ưu đãi cho dự án đầu tư, nhà đầu tư chỉ cần mua quyền phát triển trên đất với giá khá rẻ và họ tập trung vào các ngành nghề tạo ra giá trị gia tăng trên đất để thu lại các giá trị gia tăng này dưới dạng chia sẻ lợi ích giữa nhà nước và nhà đầu tư. Nếu Việt Nam cứ coi tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là nguồn thu chính thì sẽ làm hỏng môi trường đầu tư, cản trở sự phát triển kinh tế, tức là cản trở sự phát triển của Đất nước.
Quy định buộc doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất 1 lần sẽ gây khó cho môi trường đầu tư, khiến giá bất động sản leo thang, thị trường bất động sản bất ổn, tước đi cơ hội mua nhà của những người có thu nhập thấp. Tư duy ngược đó cũng khiến những nhà đầu tư phải gánh quá nhiều chi phí về đất đai tại đầu vào, chi phí đầu vào tăng cao sẽ kéo giá hàng hóa sản xuất ra tăng theo và đương nhiên sẽ làm giảm năng lực cạnh tranh nền kinh tế quốc gia.
Xin cảm ơn ông!
