Gửi bình luận
Tôi cho rằng chúng ta cần vận dụng đúng các điều kiện và đúng các quy trình, đúng các yêu cầu khi sử dụng định giá đất bằng phương pháp thặng dư. Chúng ta phải đánh giá đúng và đủ các yếu tố cấu thành chi phí, ước tính đúng các luồng thu nhập mang lại khi chuyển đổi đất đai.
Khi xác định chi phí hay ước tính doanh thu đều sử dụng yếu tố giả định mang tính chất phổ biến. Thường trong quy định của pháp luật chúng ta lấy định mức về chi phí, định mức về đơn giá đầu tư đã được pháp luật quy định. Tuy nhiên, trên thực tế mỗi một nhà đầu tư có cách thức đầu tư khác nhau, thiết kế khác nhau nên chi phí khác nhau, doanh thu cũng khác so với các sản phẩm phổ biến. Do vậy, khi định giá bằng phương pháp thặng dư chúng ta phải quản lý được hiệu quả đầu tư của phương pháp đó.
Ví dụ, khi hiệu quả đầu tư khu đất tăng lên vượt giả định ban đầu, chúng ta có thể điều chỉnh bằng chính sách thuế của Nhà nước thông gia thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, như vậy đảm bảo sự công bằng cho Xã hội - Nhà nước - Nhà đầu tư. Sử dụng phương pháp thặng dư và điều chỉnh bằng chính sách thuế mới khuyến khích các nhà đầu tư, khuyến khích các doanh nghiệp làm thế nào để tạo ra được nhiều sự phát triển.
Cần chốt nhanh phương pháp định giá đất
Theo phản ánh của các địa phương, việc định giá đất hiện đang rất chậm chạp do cán bộ sợ sai khiến nhiều dự án bị ùn tắc thủ tục pháp lý. Theo ông cần đẩy nhanh tiến độ như thế nào?
Chúng ta cần phải chốt nhanh phương pháp định giá đất và ban hành Nghị định. Hiện thông tư sửa đổi lần này đã chỉ ra cách thức cụ thể để định giá trong mỗi phương pháp, cho mỗi trường hợp. Nếu chúng ta thực hiện đúng những hướng dẫn tại các phương pháp thì kết quả tạo ra được tin cậy.
Để tránh việc cán bộ sợ trách nhiệm, tôi cho rằng chúng ta cần phải quy định rõ trách nhiệm của những người tham gia quá trình định giá, đảm bảo tính trung thực, tuân thủ đúng các quy định của pháp luật về phương pháp, cách thức tính toán quy trình thực hiện các bước định giá cũng như tính xác thực của thông tin đầu vào, không nên quy định về kết quả con số định giá, giá bởi người định giá sẽ e ngại khi biến động giá trên thị trường.
Khi chúng ta chỉ quy định trách nhiệm của họ trong việc đảm bảo tính xác thực, đầy đủ của thông tin, phương thức quy trình trách nhiệm một cách khách quan trung thực, như vậy, người định giá không e ngại thực hiện định giá và khi đó công tác định giá sẽ được thực hiện thuận lợi hơn chứ không biến dạng như thời gian vừa qua.
Việc khai thác đúng, khai thác đủ nguồn lực đất đai có ý nghĩa như thế nào trong phát triển kinh tế xã hội, đặc biệt tại các địa bàn giàu tiềm năng nhưng chưa được đầu tư, phát triển xứng tầm?
Chúng ta biết rằng tại những quốc gia đang phát triển, nguồn lực đất đai có vai trò rất quan trọng khi tạo ra lực đẩy cho quá trình đầu tư phát triển. Nguồn lực đất đai được khai thác hợp lý không chỉ tạo ra được khả năng sinh sôi nảy nở giá trị trong tương lai mà còn đảm bảo tính chất ổn định, cạnh tranh bình đẳng giữa các nhà đầu tư.
Do vậy, việc phải định giá đất, xác định cơ chế đúng về định giá đất cũng như nghĩa vụ liên quan đến định giá đất không phải mục tiêu là để thu được nhiều tiền về cho Nhà nước, mà cần biến nguồn lực đất đai thành nguồn lực phát triển một cách công bằng, công khai minh bạch và tạo được những tiền đề biến đất đai thành nguồn lực phát triển.
Xin cảm ơn ông!
