Một số góp ý về đất thương mại, dịch vụ trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)

Nội dung này, Việt Nam có thể tham khảo kinh nghiệm của một số nước trong khu vực, ví dụ: Singapore có Luật Khách sạn năm 1954 (Hotels Act 1954 of Singapore), Luật Về khu công nghiệp năm 2021 (The Industrial Parks Act 2021); Thái Lan có Luật Khách sạn năm 2004 (Hotel Act B.E.2547); Malaysia có Luật Khách sạn năm 2003 (Hotels Act 2003).

Về các quy định đối với đất thương mại, dịch vụ trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), trên cơ sở những vấn đề đặt ra đã phân tích ở trên, tác giả có một số ý kiến góp ý hoàn thiện pháp luật cụ thể như sau:

Thứ nhất, đề nghị sửa đổi Điều 5 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về người sử dụng đất. Cụ thể: bổ sung khoản 8 vào Điều 5 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nội dung sau: “Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc đối tượng được mua và sở hữu nhà ở, công trình xây dựng theo pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản”. Đề xuất này, tác giả dựa trên cơ sở:

1) Tận dụng tối đa ưu thế của nền kinh tế mở với 17 FTA;

2) Góp phần thu hút đầu tư từ cộng đồng doanh nhân FDI đang hoạt động tại Việt Nam và đang đóng góp 20,13% GDP (theo số liệu từ Ban Kinh tế Trung ương năm 2022) ;

3) Xu hướng các nước phát triển trên thế giới và châu Á cho phép người nước ngoài mua và sở hữu bất động sản gắn liền với đất như một giải pháp khôi phục phát triển kinh tế sau đại dịch Covid-19. Một số quốc gia như Nhật Bản, Hàn Quốc (ở Jeju), Đài Loan (Trung Quốc), Tiểu Vương quốc Ả Rập  Thống nhất (ở Dubai), Singapore (ở Sentosa), Malaysia và Thái Lan thậm chí còn cho phép người nước ngoài sở hữu đất đai. Chính sách “ngôi nhà thứ hai” cũng cần được nghiên cứu theo hướng gắn việc mua, sở hữu bất động sản với việc cấp visa định cư có thời hạn phù hợp với thời hạn sở hữu bất động sản cho người nước ngoài tại Việt Nam.

Có thể học hỏi kinh nghiệm của các nước về vấn đề này như chương trình Malaysia My Second Home (MM2H) - một chương trình định cư quốc tế lần đầu được giới thiệu năm 1996 với tên gọi the Silver Hair Program (Chương trình tóc bạc). Năm 2002, chương trình này trở thành MM2H và được điều chỉnh cập nhật vào ngày 21/01/2022 nhằm cân bằng giữa an ninh và kinh tế, nâng cao chất lượng ứng viên. Theo đó, MM2H cho phép người nước ngoài mua tài sản và cư trú dài hạn tại đây với visa lên tới 5 năm (có thể được tiếp tục gia hạn 5 năm một lần) khi họ đáp ứng các điều kiện về khả năng tài chính, thu nhập theo quy định và mua nhà tại Malaysia. MM2H đã tạo sức hút lớn, mang lại hàng chục tỉ đô la Mỹ và tạo cầu bất động sản cao cấp cho nền kinh tế Malaysia.

Tại Thái Lan, từ năm 2016, làn sóng đầu tư bất động sản để “an hưởng tuổi già” bắt đầu nổi lên mạnh mẽ sau khi Chính phủ Thái Lan đưa ra loại “visa nghỉ hưu” dành cho người nước ngoài trên 50 tuổi. Tháng 9/2021, Nội các Thái Lan thông qua kế hoạch nhằm thu hút 1 triệu công dân toàn cầu giàu có trong vòng 05 năm, bằng cách cấp cho họ thị thực cư trú dài hạn đặc biệt, miễn là họ đáp ứng ngưỡng đầu tư hoặc mua trái phiếu tối thiểu nhằm thu hút 29.5 tỉ đô la Mỹ vào năm 2026.

Quốc gia láng giềng của Việt Nam là Campuchia vừa ban hành chính sách ngôi nhà thứ 2 (Cambodia My Second Home - CM2H) cấp thị thực vàng 10 năm (Golden Visa) để thu hút đầu tư vào bất động sản và thúc đẩy du lịch. Việc nghiên cứu, xây dựng các chương trình “Ngôi nhà thứ hai” như kinh nghiệm của các nước là định hướng tốt nên được xem xét áp dụng càng sớm càng tốt tại Việt Nam nhằm khơi thông nguồn lực để đầu tư cho phát triển đất nước.

4) Nhằm tránh trường hợp người nước ngoài mua nhà, công trình xây dựng tại các khu vực nhạy cảm như khu vực an ninh, quốc phòng…, kiến nghị khoanh vùng đối tượng người sử dụng đất là tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc đối tượng được mua và sở hữu nhà ở, công trình xây dựng theo pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản. Việc ghi nhận đầy đủ quyền của tổ chức, cá nhân nước ngoài đối với nhà ở, công trình xây dựng đã mua (bao gồm cả ghi nhận QSDĐ) sẽ tạo điều kiện thu hút người nước ngoài mua nhà ở, công trình xây dựng tại Việt Nam, tạo điều kiện phát triển kinh tế-xã hội, thu hút dòng tiền đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.

5) Nhằm đảm bảo thống nhất, đồng bộ giữa Luật Đất đai với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản: Cụ thể, khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và khoản 2 Điều 15 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định: Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở để sử dụng, được thuê nhà ở để sử dụng. Điều 159 Luật Nhà ở và Điều 21 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở thông qua mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

Theo khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và khoản 1 Điều 9 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) thì “việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất”. Theo Điều 76 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021, để bán nhà ở cho người nước ngoài, dự án của chủ đầu tư phải thuộc danh mục các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn nằm trong khu vực mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu nhà ở - nghĩa là đã được các cơ quan có thẩm quyền xác định là khu vực cần đảm bảo quốc phòng, an ninh và số lượng nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua được nêu cụ thể tại khoản 3, khoản 4 Điều 76 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP.

Hiện nay, Bộ Xây dựng cũng đang xây dựng Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản và lấy ý kiến các doanh nghiệp, trong đó các doanh nghiệp cũng đang kiến nghị bổ sung quy định về việc cá nhân nước ngoài được mua công trình xây dựng (như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, nhà phố du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú...).

Việc Dự thảo Luật Đất đai không đưa tổ chức, cá nhân nước ngoài (thuộc đối tượng được mua và sở hữu bất động sản tại Việt Nam) vào đối tượng sử dụng đất sẽ không đồng bộ với Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Do vậy để đồng bộ hoá các luật, bên cạnh nhà ở, kiến nghị bổ sung quy định về việc tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc đối tượng được mua công trình xây dựng theo Luật Kinh doanh bất động sản vào đối tượng được sử dụng đất.

Thứ hai, sửa đổi Điều 50 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm.

Tác giả đề xuất bỏ quy định về điều kiện bán tài sản trên đất thuê trả tiền hàng năm quy định tại Điều 50 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi); quy định điều kiện bán tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm giống như trường hợp bán tài sản gắn liền với đất giao và đất thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Theo Điều 120 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), các dự án sử dụng đất vào mục đích thương mại, dịch vụ như dự án du lịch nghỉ dưỡng sẽ thuộc trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm. Theo Điều 50 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thì điều kiện bán công trình xây dựng trên đất thuê trả tiền hàng năm là phải đã hoàn thành việc xây dựng và đã ứng trước tiền bồi thường giải phóng mặt bằng mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp. Với quy định này, chủ đầu tư không thể bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai xây dựng trên đất thuê trả tiền hàng năm. Như vậy, đồng nghĩa với việc các chủ đầu tư dự án bất động sản du lịch không thể kinh doanh các bất động sản du lịch hình thành trong tương lai. Điều này đi ngược lại với các quy định về việc bán bất động sản hình thành trong tương lai trong Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành và sẽ gây nhiều vướng mắc cho các doanh nghiệp thực hiện dự án thương mại dịch vụ (dự án bất động sản du lịch…) trong quá trình kinh doanh sản phẩm bất động sản.

Thứ ba, sửa đổi Điều 78 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Điều 78 của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa có quy định về việc thu hồi đất đối với các dự án đầu tư xây dựng “trụ sở, văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ” mà mới chỉ đưa dự án khu đô thị vào trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Với đánh giá về vai trò của đất thương mại, dịch vụ và bất động sản trên đất thương mại, dịch vụ như nêu trên, tác giả cho rằng cần có chính sách phù hợp để khơi thông nguồn lực vô tận này, giải quyết cả vấn đề kinh tế và xã hội, đóng góp lớn cho lợi ích công cộng của quốc gia. Theo đó, đề nghị xem xét bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất bao gồm cả dự án “xây dựng công trình dân dụng có một hoặc nhiều công năng gồm: nhà ở thương mại; trụ sở, văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ; khu du lịch nghỉ dưỡng; khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao” cho thống nhất với quy định về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, tránh sự phân biệt đối xử giữa các loại đất cùng thuộc nhóm đất sản xuất, kinh doanh.

Thứ tư, sửa đổi Điều 120 Luật Đất đai (sửa đổi) về cho thuê đất.

Hiện nay, tại khoản 2 Điều 120 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định:

“2. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

a) Sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

b) Sử dụng đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao”.

Tác giả đề xuất bổ sung điểm c khoản 2 Điều 120 Dự thảo như sau: “c) Sử dụng đất thực hiện sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê được trả tiền thuê đất một lần cho cả thời hạn thuê”.

Nội dung này nhằm phù hợp với các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, bảo đảm quyền lợi của chủ đầu tư. Theo Điều 197 Dự thảo và Điều 54 Luật Kinh doanh bất động sản thì với đất thuê trả tiền một lần, chủ đầu tư có quyền bán, cho thuê tài sản gắn liền với đất theo hình thức bán, cho thuê tài sản hình thành trong tương lai khi đáp ứng điều kiện tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản.

Trong khi đó, theo Điều 36 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), với đất thuê trả tiền hàng năm, chủ đầu tư chỉ được bán, cho thuê tài sản gắn liền với đất sau khi đáp ứng điều kiện tại Điều 50 của Luật (gồm tài sản đã được tạo lập, đã hoàn thành xây dựng theo quy định và đã ứng trước tiền bồi thường giải phóng mặt bằng mà chưa khấu trừ hết vào tiền thuê đất phải nộp).

Ngoài ra, theo Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư chỉ được phép kinh doanh các công trình xây dựng nếu công trình xây dựng được xây dựng trên đất thuê trả tiền một lần. Bên cạnh đó, thực tế, tại các dự án bất động sản, có nhiều khu đất công cộng thành phố hoặc công cộng đơn vị ở, chủ đầu tư có nhu cầu đầu tư để kinh doanh một phần nhằm tăng tiện ích cho dự án cũng như phục vụ tốt hơn cho nhu cầu của cư dân nên có nhu cầu lựa chọn hình thức đất là trả tiền một lần.

Thứ năm, đề xuất sửa đổi điểm a khoản 1 Điều 152 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) theo hướng bỏ đoạn “dự án có sử dụng đất vào mục đích thương mại, dịch vụ”. Cụ thể, việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện trong các trường hợp sau: “a) Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc tại địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ trường hợp sử dụng đất tại đô thị và khu vực quy hoạch phát triển đô thị, dự án có xây dựng nhà ở thương mại”. Sửa đổi này nhằm đảm bảo phù hợp với quy định của Luật Đầu tư năm 2020 về đối tượng được hưởng ưu đãi đầu tư.

Thứ sáu, bổ sung khoản 1 của Điều 197 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) về khái niệm cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ là gì? Đồng thời, cần quy định cụ thể về các cơ sở thương mại, dịch vụ cụ thể nào và quy định đất thương mại, dịch vụ là những loại đất cụ thể nào? Hiện nay, tại Điều 197 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề cập trực tiếp về đất thương mại, dịch vụ bên cạnh đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp: “1. Đất thương mại, dịch vụ bao gồm đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ...” nhưng chưa làm rõ cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ là gì? Bên cạnh đó, đất sản xuất kinh doanh, thương mại mặc dù có vai trò quan trọng như vậy nhưng vẫn được quy định chung với đất “cơ sở sản xuất phi nông nghiệp”. Do đó, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần tách đất thương mại, dịch vụ và đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thành hai điều luật độc lập. Có như vậy mới đề cao vai trò của đất thương mại, dịch vụ trong phát triển kinh tế hiện nay.

Như vậy, khi xác định được chính sách đất thương mại, dịch vụ cụ thể sẽ góp phần nâng cao giá trị, hiệu quả sử dụng đất, biến đất đai trở thành nguồn lực, nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước theo tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương lần thứ 5 Khoá XIII về Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể  chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lí và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao./.