Nhà tập thể cũ tăng giá, khu nào ở Hà Nội đáng mua?

Nhà tập thể cũ “đắt khách”

Nhiều căn hộ tập thể cũ tại các quận trung tâm của Hà Nội hiện có giá bán đắt ngang căn hộ cao cấp. Theo đó, nhiều căn hộ tập thể ở nội đô có tuổi đời vài chục năm, có nơi xuống cấp đến mức được liệt vào danh mục các nhà chung cư, khu chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo nhưng vẫn được rao bán với mức giá 50 - 80 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi lên tới 100 triệu đồng/m2.

Anh N.T.Đ, chủ căn hộ tại khu tập thể Thanh Xuân Bắc (Thanh Xuân, Hà Nội) chia sẻ, căn hộ diện tích 26m2 của gia đình anh đang rao bán với giá 1,8 tỷ đồng, tương đương 69 triệu đồng/m2. Trên thực tế, căn hộ này của anh N.T.Đ có diện tích sử dụng lên tới 60m2, do đã được cơi nới thêm hơn 30m2.

 Nhà tập thể cũ hiện nay có giá khá cao dù tuổi đời đã lâu (Ảnh minh hoạ)

Tương tự, bà N.H.H cũng đang rao bán căn hộ tập thể Thanh Xuân Nam (Thanh Xuân, Hà Nội), căn hộ của gia đình nằm ở tầng 2, có diện tích 80m2, trong đó sổ đỏ chính chủ 32m2, còn 48m2 còn lại đã cơi nới thêm ban công, thiết kế 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh và 1 phòng khách, bếp với mức giá 2,3 tỷ đồng.

Lý giải cho việc giá nhà tập thể cũ ở mức cao, chị Thanh Hương, một môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết, người mua có xu hướng chọn nhà tập thể cũ vì gần như không phải chịu các khoản phí dịch vụ, phí bảo trì như ở chung cư. Từ đó giúp tiết kiệm được một khoản phí sinh hoạt hàng tháng. Nếu may mắn mua được căn hộ tập thể đã qua sửa sang, người mua cũng không phải dành ra quá nhiều tiền để cải tạo hay mua sắm nội thất.

Bên cạnh đó, do các khu vực tập trung nhiều nhà tập thể cũ đã tồn tại từ lâu, nên cộng đồng dân cư thường đông đúc và nhiều thành phần, đồng nghĩa với việc phát triển kinh doanh thuận tiện hơn, các đơn vị hành chính sự nghiệp (bệnh viện, trường học, cơ quan hành chính…) cũng đã có sẵn, gần nơi ở và cung cấp dịch vụ giá cả phải chăng do đa phần hoạt động bằng nguồn kinh phí nhà nước cấp.

Gần như những gia đình mua nhà tập thể cũ không cần phải lo lắng về việc tìm kiếm các loại hình dịch vụ tại khu vực sinh sống. Trong khi đó, các chung cư cao cấp mới xây lại cần thời gian để lấp đầy dân số, từ đó mở thêm các loại hình dịch vụ tương ứng. Ngoài ra, nhà tập thể cũ thường sở hữu vị trí đẹp, giá tốt và có cơ hội được đền bù khi cải tạo.

Chọn mua khu tập thể nào?

Thống kê đến năm 2020, TP Hà Nội có hơn 1.500 nhà chung cư cũ, bao gồm gần 1.300 nhà thuộc 76 khu chung cư. Ngoài ra, còn có 306 chung cư cũ độc lập, được xây dựng từ những năm 1960-1994 và trước năm 1954.

Theo KTS Đoàn Tú (Giám đốc Công ty Kiến trúc Tây Hồ), rất khó để đánh giá hay so sánh chọn mua nhà tập thể nào hơn khu chung cư nào. Việc chọn mua tùy thuộc vào tiêu chí của mỗi người: chất lượng từng khu nhà, từng căn, vị trí địa lý, độ xuống cấp, sự thuận tiện đi lại, gần bệnh viện, trường học...

Các chuyên gia khuyến cáo, khi mua căn hộ chung cư đã qua sử dụng, người mua nhà cần tìm hiểu kỹ chất lượng, dịch vụ tiện ích tại chung cư, kiểm tra diện tích của căn hộ trên sổ đỏ có khớp với diện tích thực tế, vấn đề an ninh, hệ thống thoát hiểm và hệ thống báo cháy..

Đặc điểm chung của các nhà tập thể cũ là được thiết kế từ những năm 50 - 60 của thế kỷ trước nên không gian thường nhỏ hẹp, trần thấp, không thông thoáng. Chủ sở hữu nhà tập thể cũ có thể gặp khó khăn trong trường hợp muốn cải tạo lại ngôi nhà vì công trình xây dựng đã lâu, nhiều hạng mục đã xuống cấp. Nếu quá trình cải tạo không tính toán kỹ lưỡng có thể ảnh hưởng tới sự an toàn của cả tòa nhà. 

Để tìm được căn nhà phù hợp, người mua nhà cần đến khảo sát thực tế tại khu vực (Ảnh minh hoạ) 

Để biết khu vực mình dự định mua có an ninh hay không, người mua nhà cũng nên gặp gỡ, trò chuyện với người dân sống trong khu vực đó. Ưu tiên lựa chọn khu tập thể có bảo vệ túc trực, có camera giám sát 24/24 để đảm bảo an toàn cho các thành viên và tài sản của gia đình.

Một tiêu chí quan trọng khác là chất lượng nhà. Thông thường, trước khi bán nhà, nhiều chủ nhà sẽ cho sửa sang nâng nền, lát gạch, sơn mới để căn nhà cũ trông bắt mắt hơn và để che đi những khiếm khuyết như thấm nứt, mục nát… Người mua cần tinh mắt, xem xét cẩn thận để không bị mắc lừa.

Mặt khác, người mua cũng cần đánh giá xem kiến trúc, bố cục nhà có phù hợp với nhu cầu sử dụng của gia đình mình hay không, từ đó dự toán các hạng mục cần cải tạo (nếu có) và ước tính chi phí cải tạo. Hạng mục này sẽ ảnh hưởng tới tổng số tiền mà người mua phải bỏ ra để có thể dọn vào sinh sống trong ngôi nhà, là căn cứ để so sánh giá với những lựa chọn khác.

Chất lượng cuộc sống ngoài phụ thuộc vào ngôi nhà được mua thì hàng xóm cũng có ảnh hưởng rất lớn. Khu dân trí cao, hàng xóm hiền hòa bao giờ cũng mang lại cảm giác an tâm hơn so với một khu vực có nhiều tệ nạn xã hội.

Đặc biệt, tuyệt đối không mua những căn chung cư không có sổ hồng vì sẽ khó xác lập quyền sở hữu với ngôi nhà vừa mua. Khi xem nhà, nên yêu cầu chủ nhà cho xem giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và hỏi rõ xem việc sang tên đổi chủ có gặp rắc rối gì không.

Ngoài ra, người mua cũng cần quan tâm tham khảo giá của các căn chung cư khác trong cùng tòa hoặc cùng khu vực để xem mức giá mà người bán đưa ra liệu có hợp lý, đồng thời giúp cho việc “ngã giá” được thuận lợi hơn.

Từ năm 2005, Hà Nội bắt đầu cải tạo các khu chung cư cũ. Tuy nhiên, do một số bất cập và sự thay đổi chính sách nên đến nay mới có 19 dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ hoàn thành, đưa vào sử dụng (chiếm 1,2% tổng số nhà ở chung cư cũ) và 14 dự án đang triển khai. Trong giai đoạn 2021-2025, thành phố lên kế hoạch cải tạo 10 khu chung cư cũ, bao gồm bốn khu nhà cấp D - cấp độ nguy hiểm, nguy cơ sụp đổ, phải di dời khẩn cấp người dân, gồm: Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh, nhà của Bộ Tư pháp; và sáu khu có tính khả thi để cải tạo là Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Nam, Nghĩa Tân.