Gửi bình luận
Cũng theo người đứng đầu HoREA, các đối tượng đã lợi dụng Luật Kinh doanh BĐS không quy định đặt cọc trước thời điểm BĐS hình thành trong tương lai đủ điều kiện và lợi dụng quy định tại khoản 2 Điều 3 và khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 cho phép cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận.
Bên nhận đặt cọc nhận tiền đặt cọc giá trị lớn, có thể lên đến 90-95% giá trị tài sản rồi lừa đảo chiếm đoạt tiền gây thiệt hại cho khách hàng. Điển hình là vụ Alibaba lập dự án "ma", phân lô bán nền trái pháp luật, đã nhận tiền đặt cọc rất lớn so với giá trị tài sản đặt cọc rồi lừa đảo, gây thiệt hại cho khách hàng và cũng là nguyên nhân gây bất ổn thị trường BĐS.
HoREA nhận thấy, đối với dự án nhà ở, công trình xây dựng có mục đích phục vụ lưu trú hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư có nhu cầu nhận đặt cọc để thăm dò thị trường, thị hiếu khách hàng. Đồng thời khách hàng cũng có nhu cầu muốn đặt cọc để chốt được giá bán và được hưởng ưu đãi, chiết khấu tốt.
Tuy nhiên, tại điểm d khoản 4 Điều 24 dự thảo Luật Kinh doanh BĐS chỉ quy định 1 trường hợp đặt cọc là chủ đầu tư. Đây là quy định đặt cọc nhằm mục đích bảo đảm thực hiện hợp đồng sau thời điểm BĐS hình thành trong tương lai đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Quy định là đúng, nhưng không cần thiết bởi đã được quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015.
Bên cạnh đó, nếu đã ký hợp đồng thì chủ đầu tư đã có thể thu khoản tiền thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng theo quy định. Việc đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng tại thời điểm này rất ít xảy ra rủi ro cho khách hàng và hoàn toàn có thể được điều chỉnh theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015.
Vì vậy, HoREA đánh giá, dự thảo Luật Kinh doanh BĐS cần quy định điều kiện để được nhận đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng phù hợp với từng đối tượng.
Cụ thể, đối với chủ đầu tư dự án BĐS, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chỉ được nhận đặt cọc sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, nhà đầu tư. Giá trị đặt cọc không quá 5% giá trị của BĐS.
Đối với bên bán đất nền nhà (phân lô, tách thửa) chỉ được nhận đặt cọc sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép tách thửa theo quy định của pháp luật về đất đai và đề nghị giá trị đặt cọc cũng không quá 5% giá trị nền nhà.
