ĐBQH: Thị trường thứ cấp gây nhiễu loạn BĐS hình thành trong tương lai

Tiếp tục chương trình kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa XV, chiều 23/6, Quốc hội thảo luận toàn thể tại hội trường về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Nhiều ý kiến của các ĐBQH quan tâm đến việc sửa đổi các quy định về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nhằm giải quyết, tháo gỡ được nhiều vấn đề vướng mắc, khó khăn, bất cập của thị trường bất động sản (BĐS), bảo đảm chặt chẽ quyền lợi của người mua.

Giới hạn giao dịch BĐS hình thành trong tương lai

Tại Chương 3 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có quy định BĐS hình thành trong tương lai với mục đích để cho DN có cơ sở pháp lý huy động được trước tiền của người mua và nhà đầu tư, còn người mua nhà, mua đất có cơ hội mua nhà được giá rẻ hơn. Tuy nhiên, theo Đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ, Đoàn ĐBQH tỉnh Hà Tĩnh, thực tế thời gian qua cho thấy, việc giao dịch BĐS hình thành trong tương lai gây nhiễu loạn thông tin, nhiễu loạn giá trên thị trường.

Việc mua đi bán lại của những người tham gia thị trường đã đẩy giá BĐS tăng cao, sau đó lại giảm xuống bất thường gây ra những hệ lụy cho thị trường BĐS cũng như xã hội. Chưa kể đến những dự án ma, vẽ trên giấy hay những vụ lừa đảo liên quan đến phân lô, bán nền cũng bắt nguồn từ dự án bất động sản hình thành trong tương lai.

“So với Luật 2014, dự thảo luật lần này đã quy định chặt chẽ hơn về điều kiện, giấy tờ pháp lý, đặt cọc hay bảo lãnh trong bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên dự thảo luật lại chưa quy định giới hạn kinh doanh hay mua bán trên thị trường thứ cấp - tác nhân gây ra nhiễu loạn giá trên thị trường, đến người mua cuối cùng có nhu cầu thực sự giá BĐS có thể đã bị đẩy lên rất cao, khác xa giá trị thực của dự án BĐS. Cơ quan soạn thảo cần nghiên cứu thêm 1 điều về giới hạn giao dịch BĐS hình thành trong tương lai, nhằm góp phần điều tiết và bình ổn thị trường BĐS và vấn đề này có thể kiểm soát thông qua phòng công chứng”, Đại biểu Bùi Thị Quỳnh Thơ đề nghị.

Phản ánh về tình trạng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được bán, mua, cho thuê hay đưa vào kinh doanh thương mại, du lịch, lưu trú, nhà ở hỗn hợp trong khu chung cư, Đại biểu Phạm Văn Hòa, Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Tháp cho rằng cần có quy định cụ thể, vì hiện nay đã có trường hợp trong chung cư vừa có nhà ở, vừa kinh doanh thương mại cũng như hoạt động lưu trú, du lịch... rất phức tạp.

“Tôi nghĩ cần tách bạch rõ ràng quy định này trong dự thảo Luật để bảo đảm quyền lợi của người mua, thuê vì các trường hợp trên không được cấp chủ quyền. Ngoài ra, Khoản 2 Điều 25 quy định khi bán, cho thuê, mua nhà ở, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan có thẩm quyền, quản lý thị trường bất động sản cấp tỉnh biết và cơ quan thẩm quyền trả lời bằng văn bản cho phép bán, mua hay không và cũng cần quy định thời gian là bao lâu, quá thời gian mà không trả lời chủ đầu tư có quyền bán, mua hay cho thuê. Ngoài ra cũng cần nói rõ cơ quan thẩm quyền cấp tỉnh là cơ quan nào”, Đại biểu Phạm Văn Hòa góp ý.

Làm rõ điều kiện thanh toán 5% giá trị BĐS thuê, mua

Tại phiên thảo luận, các ý kiến cũng đề cập đến việc thanh toán trong mua - bán nhà ở công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Đại biểu Nguyễn Lâm Thành, Đoàn ĐBQH tỉnh Lạng Sơn dẫn Điều 26 tại Điểm a quy định bên bán không được thu quá 95% hợp đồng nếu chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Theo Đại biểu Thành đây là một bất cập vì theo Luật Đất đai, khi người mua phải nộp 100% tiền văn phòng đăng ký đất đai mới tiếp nhận hồ sơ làm sổ đỏ, từ quy định này sẽ hình thành câu chuyện “con gà - quả trứng” vì trên thực tế một số khách hàng khi mua nhà nhận bàn giao cũng chây ỳ việc chậm nộp 5% giá trị cuối cùng, do chưa có nhu cầu sử dụng Giấy chứng nhận để bảo đảm nguyên tắc công bằng, bình đẳng giữa các bên tham gia.

“Ban soạn thảo cần sửa lại Điều này với nội dung bên bán chỉ được thu 95% giá trị hợp đồng của người mua; 5% cuối người mua nộp vào tài khoản phong tỏa của ngân hàng chỉ định. Chủ đầu tư chỉ được nhận 5% còn lại khi xuất trình được giấy giấy xác nhận đã nộp đủ hồ sơ làm sổ đỏ cho người mua. Cơ quan soạn thảo phải xử lý đồng bộ về quy định giữa Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản”, Đại biểu Thành đề nghị.

Tranh luận về vấn đề Đại biểu Nguyễn Lâm Thành nêu, Đại biểu Trần Thị Vân, Phó Trưởng đoàn chuyên trách tỉnh Bắc Ninh cho rằng, thực tế người mua nhà đã thanh toán 95% tiền giá trị hợp đồng mua nhà sẽ không ai tiếc nộp 5% còn lại. Bởi khi có được sổ đỏ, người mua được đảm bảo an toàn pháp lý, dùng sổ này làm tài sản đảm bảo vay ngân hàng.

Đại biểu Vân luận chứng, thực tế việc chây ì như Đại biểu Thành nêu là do chủ đầu tư chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về thuế, điều kiện môi trường, hạ tầng. “Yêu cầu người mua nhà phải nộp 5% còn lại giá trị hợp đồng mua, thuê nhà ngay sẽ khiến người mua thêm khó khăn, vì đáng lẽ họ được giữ lại khoản tiền này tới khi làm thủ tục giấy chứng nhận quyền sở hữu mới phải nộp”, bà Vân nói.

Phó trưởng đoàn chuyên trách tỉnh Bắc Ninh đề xuất, trường hợp bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bên bán hay cho thuê mua không được thu quá 90% giá trị hợp đồng. 5% còn đưa vào tài khoản ngân hàng bị phong toả như đại biểu Thành đề nghị. 5% còn lại cuối cùng người mua được giữ lại tới khi cơ quan có thẩm quyền làm hồ sơ thủ tục cấp giấy chứng nhận thì người mua phải nộp. “Như vậy sẽ hóa giải việc chây ì hoàn thiện thủ tục pháp lý để được cấp quyền sử dụng đất cho người mua, đồng thời người mua cũng đỡ thiệt thòi do phải nộp hết khoản tiền mua nhà ngay từ ban đầu”, Đại biểu Trần Thị Vân nêu giải pháp./.