Dự báo kịch bản thị trường bất động sản cuối năm 2026

Theo báo cáo mới nhất từ Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI), thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2026 sẽ tiếp tục chịu chi phối bởi nhiều biến số. Trong bối cảnh Chính phủ ưu tiên kiểm soát lạm phát và thúc đẩy tăng trưởng bền vững thay vì tung ra các gói kích thích ngắn hạn, lãi suất dự kiến vẫn neo ở mức 12 - 14%.

Điều này khiến người mua và giới đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính một cách thận trọng hơn. Mặc dù niềm tin thị trường đã có xu hướng ổn định, nhưng lực kéo này chưa đủ mạnh để tạo ra một đợt phục hồi đồng đều trên diện rộng.

Dự báo trong năm 2026, nhu cầu từ nhóm khách hàng mua ở thực và đầu tư trung - dài hạn vẫn hiện hữu. Tuy nhiên, quyết định "xuống tiền" sẽ khắt khe hơn, phụ thuộc vào các bảo chứng như: Tính pháp lý, vị trí, hạ tầng, uy tín chủ đầu tư, chính sách tài chính và khả năng khai thác dòng tiền.

Khách hàng sẵn sàng mua bất động sản nếu dự án có vị trí tốt, đáp ứng đúng nhu cầu và kèm theo giải pháp tài chính phù hợp. Do đó, dòng tiền sẽ chảy về các dự án có giá trị thật, pháp lý chuẩn chỉnh và thanh khoản cao. Ngược lại, những sản phẩm xa trung tâm, thiếu tiện ích và mập mờ pháp lý sẽ đối mặt với áp lực vô cùng lớn.

Về nguồn cung, DXS - FERI dự báo nửa cuối năm sẽ có thêm khoảng 33.000 sản phẩm mới, nâng tổng nguồn cung sơ cấp cả năm 2026 lên mức hơn 100.000 sản phẩm. Nguồn cung thứ cấp cũng sẽ trở nên đa dạng ở mọi phân khúc khi hàng loạt dự án bước vào giai đoạn bàn giao.

Sự gia tăng nguồn cung mang tính phân hóa rõ rệt. Nguồn hàng mới sẽ tập trung chủ yếu tại các trung tâm kinh tế và địa phương có tốc độ đô thị hóa cao, sở hữu lợi thế hạ tầng và khả năng hấp thụ tốt như: TP.HCM, Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Đồng Nai, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Cần Thơ. Những thị trường thiếu hạ tầng, tiện ích hoặc thanh khoản yếu sẽ khó xuất hiện các dự án quy mô lớn mới.

Trong đó, phân khúc căn hộ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo của thị trường. Rổ hàng mới chủ yếu đến từ các dự án quy mô lớn, khu đô thị tích hợp, đô thị xanh và các dự án sở hữu tiện ích đồng bộ, kết nối hạ tầng thuận lợi.

Về nguồn cầu, thị trường dự báo duy trì trạng thái thận trọng với tỷ lệ hấp thụ sơ cấp dao động khoảng 20% - 30%. Giao dịch tập trung vào nhu cầu ở thực và đầu tư trung dài hạn, hạn chế các hoạt động đầu cơ lướt sóng.

Mặt bằng giá sơ cấp nhiều khả năng sẽ đi ngang hoặc chỉ giảm nhẹ thông qua các chính sách bán hàng linh hoạt thay vì giảm giá trực tiếp. Trên thị trường thứ cấp, giá bán có thể giảm nhẹ tại các nhóm sản phẩm đang chịu áp lực nợ vay lớn. Điểm sáng thuộc về thị trường cho thuê khi giá thuê tiếp tục ổn định và xu hướng tăng nhẹ tại các khu vực trung tâm.

Giá bất động sản có thể đi ngang hoặc tăng nhẹ

Trên cơ sở đó, Dat Xanh Services đưa ra 3 kịch bản thị trường cuối năm.

Kịch bản thách thức: Xảy ra khi các yếu tố hỗ trợ phục hồi chậm, kinh tế thế giới phức tạp, lạm phát tăng và lãi suất thả nổi bị đẩy lên mức 13–15%. Dòng tiền tiếp tục "ngần ngại" giải ngân. Nguồn cung chỉ tăng 15–20%, giá bán giảm nhẹ và tỷ lệ hấp thụ duy trì ở mức thấp, dưới 20%. Thị trường rơi vào trạng thái thanh khoản kém.

Kịch bản kỳ vọng: Kinh tế tăng trưởng ổn định, khung pháp lý hoàn thiện và chính sách tiền tệ điều hành theo hướng thận trọng. Lãi suất thả nổi duy trì quanh mức 11–13%. Lúc này, nguồn cung tăng 20–30%, giá bán đi ngang hoặc tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ đạt 25–40%. Thị trường ổn định, có chọn lọc và dòng tiền tập trung vào các sản phẩm an toàn, pháp lý minh bạch, đáp ứng nhu cầu thực. Đây là kịch bản xác suất xảy ra cao nhất.

Kịch bản lý tưởng: Vĩ mô diễn biến thuận lợi hơn dự báo, niềm tin phục hồi mạnh mẽ, dòng vốn đầu tư quay lại và lãi suất thả nổi hạ nhiệt về mức 9–11%. Nguồn cung sẽ bật tăng 30–40%, giá bán tăng 5–10%, tỷ lệ hấp thụ vọt lên 40–50%. Thị trường bước vào chu kỳ phục hồi rõ nét trên mọi chỉ số: thanh khoản, nguồn cung và mặt bằng giá. Tuy nhiên, kịch bản này khó xảy ra ở bối cảnh hiện tại