Giá cao, người mua do dự, thị trường đất nền ven Hà Nội hạ nhiệt

Theo báo cáo của OneHousing, quý I/2025 Hà Nội ghi nhận khoảng 4.000 giao dịch đất thổ cư, giảm 59% so với quý trước và giảm 54% so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng giao dịch sụt giảm tại hầu hết khu vực trọng điểm, trong đó khu Tây, khu Đông và các quận nội thành chỉ đạt khoảng 1.200 giao dịch mỗi khu vực.

Khu vực phía Tây Hà Nội – nơi từng là điểm nóng của thị trường ghi nhận mức giảm sâu. Hà Đông dẫn đầu với mức sụt giảm khoảng 71%, tiếp theo là Nam Từ Liêm (60%), Cầu Giấy (58%) và Bắc Từ Liêm (55%). Đây là những khu vực từng ghi nhận mức tăng giá mạnh mẽ trong suốt năm 2024, khiến giao dịch đầu năm nay chững lại rõ rệt.

Khu vựa phía Đông cũng không ngoại lệ, với Long Biên giảm 54% và Gia Lâm giảm 65%. Quận Hoàng Mai thuộc khu Nam chỉ ghi nhận khoảng 350 giao dịch, giảm tới 60% so với quý trước. Trong khi đó, các quận nội thành có mức giảm thấp hơn mặt bằng chung, khoảng 40%.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), vừa qua, giá rao bán đất nền tại nhiều huyện vùng ven Hà Nội đã tăng hơn 30% so với cùng kỳ, nhưng giao dịch thực tế chỉ diễn ra ở phân khúc dưới 2 tỷ đồng – những sản phẩm có tiềm năng tạo dòng tiền.

Dữ liệu từ OneHousing cho thấy từ sau Tết Nguyên đán, nhà đầu tư bắt đầu tìm kiếm cơ hội tại các tỉnh có giá đất thấp và nhiều dư địa tăng trưởng.

Tháng 3/2025, lượt tìm kiếm đất nền tăng mạnh tại các tỉnh như Hưng Yên, Bắc Ninh – nơi có thông tin sáp nhập hoặc quy hoạch đô thị mới.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tại các địa phương trên cả nước, chỉ sau vài tuần kể từ khi có thông tin đề xuất sáp nhập tỉnh, thành, giá đất tại một số địa phương đã bị đẩy lên cao, có nơi lên tới 20%. Tuy nhiên, thực tế ghi nhận, lượng giao dịch chỉ tăng trưởng tại các tỉnh, thành được dự đoán là trung tâm sáp nhập, có mặt bằng giá bất động sản chưa quá cao.

TS. Trần Xuân Lượng - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường BĐS Việt Nam cho rằng, trước tình trạng sốt đất ảo do thông tin sáp nhập tỉnh, nhà đầu tư cần hết sức thận trọng. Điều quan trọng nhất là không chạy theo tâm lý đám đông. Việc mua đất chỉ nên được thực hiện khi có đầy đủ thông tin minh bạch về quy hoạch và giá trị thực của khu vực đó.

Một rủi ro lớn khác là sử dụng đòn bẩy tài chính quá mức. Việc vay vốn ngân hàng để đầu tư đất có thể mang lại lợi nhuận cao nếu giá đất tiếp tục tăng, nhưng cũng tiềm ẩn nguy cơ vỡ nợ nếu giá đất giảm đột ngột.

Do đó, ông Lượng cho rằng, người mua cần tính toán kỹ lưỡng trước khi quyết định vay để đầu tư. Ngoài ra, trước khi xuống tiền, cần kiểm tra kỹ pháp lý của lô đất, tránh trường hợp mua phải đất vướng tranh chấp hoặc không có giấy tờ đầy đủ.

Thuế - giải pháp lành mạnh hóa thị trường bất động sản

Theo các chuyên gia, viêc thị trường bất động sản diễn biến quá nóng theo hướng đầu cơ, lướt sóng, mua đi bán lại ăn chênh lệch đang đặt ra thách thức cho sự phát triển bền vững của thị trường này khi dòng vốn đổ quá mạnh vào đất đai nhưng lại không tạo ra được giá trị gia tăng từ việc sản xuất, kinh doanh thương mại trên đất tương ứng.

PGS.TS Võ Trí Hảo cho rằng thuế tài sản là công cụ hiệu quả giữ ổn định thị trường bất động sản. Nếu xây dựng được các mức thuế phù hợp sẽ giảm thiểu mức sinh lợi đối với người đầu tư mua đất để trống chờ lên giá, khi đó sẽ giảm thiểu sự đầu cơ. Khi nhà đất không còn là kênh đầu tư sinh lời lớn, người dân sẽ chuyển hướng sang các lĩnh vực đầu tư sản xuất, kinh doanh khác.

Cụ thể hơn, như TS Phan Trung Hiền (trưởng khoa luật Trường đại học Cần Thơ) đề xuất, chẳng hạn nếu người mua trúng đấu giá bán lại ngay khu đất phải chịu thuế 20%; sau 1 năm bán chịu thuế 10%; sau 5 năm chịu mức 5%...

"Ở các nước tiên tiến cũng áp dụng mức thuế khác nhau cho từng mốc thời điểm kể từ khi người mua đạt được thỏa thuận hợp đồng. Việc này giúp chủ đất nhanh chóng đưa đất vào khai thác, sử dụng. Đồng thời người muốn đầu cơ, lướt sóng không mặn mà", ông Hiền nói.

Trong một diễn biến đáng chú ý, mới đây, tại báo cáo số 150/BC-BTC gửi tới Quốc hội, Bộ Tài chính cho biết trong quá trình sửa Luật thuế thu nhập cá nhân, cơ quan này nghiên cứu phương án trường hợp có cơ sở dữ liệu xác định được chính xác giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì áp dụng phương pháp thu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, quyền sử dụng đất bằng: Thuế suất (x) thu nhập chịu thuế.

Trong đó, thuế suất được đề xuất ở mức 20%, tương đồng với thuế suất của tổ chức, doanh nghiệp nộp thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản; thu nhập chịu thuế được xác định bằng giá bán trừ tổng chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng.

Theo PGS TS Phan Hữu Nghị, Phó Viện trưởng Viện Ngân hàng - Tài chính (Đại học Kinh tế Quốc dân), phương pháp thu thuế 2% hiện nay là dễ áp dụng và thuận tiện cho cơ quan thuế nhưng lại để ngỏ nhiều lỗ hổng.

Cụ thể, ông Nghị cho rằng trong thực tế, người bán thường kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế để giảm số thuế phải nộp, gây thất thu cho ngân sách và làm méo mó thị trường. Do đó, việc quay lại tính thuế dựa trên thu nhập thực tế nếu có đủ cơ sở dữ liệu và hóa đơn, chứng từ sẽ giúp hệ thống thuế phản ánh đúng bản chất giao dịch, tạo ra sự công bằng và minh bạch.

Để áp dụng hiệu quả công cụ thuế vào việc quản lý, định hướng thị trường bất động sản phát triển bền vững, hiệu quả, Bộ Tài chính đánh giá cần phải có hệ thống dữ liệu đầy đủ, minh bạch về giá cả, chi phí, hóa đơn và các giao dịch bất động sản. Cơ quan thuế cũng phải có hướng dẫn chi tiết và rõ ràng về những khoản chi phí nào được tính vào giá vốn, cũng như các yêu cầu chứng từ tương ứng.

Bên cạnh đó, cũng cần thiết lập bảng giá bất động sản sát với giá thị trường, do UBND tỉnh, thành phố ban hành, để làm cơ sở tính thuế trong những trường hợp không xác định được giá mua bán thực tế.