Giám đốc CBRE Việt Nam: Sức cầu căn hộ đang đổi chiều

“Có thể nói, nguồn cầu căn hộ vẫn rất lớn. Cùng với đó, nguồn cung quay trở lại. Sau 3 tháng đầu năm thấp kỷ lục, số lượng căn hộ bán tại Tp.HCM trong quý 2 đã một lần nữa ghi nhận cao hơn số lượng căn hộ mở bán mới trong các quý trước. Ngay khi các chủ đầu tư áp dụng thay đổi chính sách ưu đãi giúp người mua dễ tiếp cận giá bán hơn, số lượng căn hộ tiêu thụ đã tăng lên rõ nét. Với đà này, thị trường hứa hẹn một tỉ lệ bán hàng tốt quý các quý tiếp theo”, bà Dung nhấn mạnh.

Cũng theo vị này, vào tháng 4 và tháng 5, nhiều chủ đầu tư có xu hướng chờ đợi thị trường nên trì hoãn mở bán. Các động thái mở bán mới và sự kiện trước mở bán chính thức đều rơi vào khoảng thời gian giữa cuối tháng 6/2023. Ngoài ra, thay vì các đợt mở bán tập trung, một số chủ đầu tư chỉ mở bán mới số lượng ít và tư vấn riêng lẻ cho khách hàng. Nguyên nhân là do các chủ đầu tư còn e ngại trước tốc độ hấp thụ kém của thị trường từ giai đoạn trước, dù các dự án vẫn đang được đẩy nhanh quá trình thi công.

Do vậy, hầu hết các giao dịch thành công ghi nhận trong quý 2/2023 đều đến từ lượng căn hộ đã chào bán từ các giai đoạn trước, trong đó, các chính sách bán hàng vượt trội được xem là động thái tiên quyết từ phía các chủ đầu tư nhằm kích cầu thị trường, và thực tế, đã giúp tăng tỉ lệ hấp thụ cho thị trường căn hộ tại Tp.HCM trong 3 tháng gần đây.

Đã có sự điều chỉnh về giá bán sơ cấp

Ngoài chính sách, theo Giám đốc CBRE, sức cầu căn hộ đang đổi chiều một phần đến từ động thái điều chỉnh giá của các chủ đầu tư.

Cụ thể, giá sơ cấp trung bình căn hộ trong quý 2/2023 đạt mức dưới 60 triệu đồng/m2, giảm 4,8% so với quý trước và lần đầu tiên ghi nhận mức giảm trong 5 năm trở lại đây kể từ năm 2018. Nhiều dự án đã mở rộng biên độ giá bán ứng với các điều kiện thanh toán khác nhau nhằm thu hút khách hàng, đặc biệt với các căn hộ nằm trong phân khu đã được bàn giao.

Điển hình như một số dự án cao cấp ở khu Đông có giá bán giai đoạn trước từ 50-75 triệu đồng/m2 đã điều chỉnh khoảng giá xuống 35-65 triệu đồng/m2 ứng với các tiến độ thanh toán khác nhau, vì vậy trung bình giá của dự án cũng giảm đáng kể so với giai đoạn trước. Cũng nhờ điều chỉnh khoảng giá bán, tỉ lệ hấp thụ của các dự án này trong quý gần nhất đạt gần 80%.

Mặt khác, ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn tiếp tục thể hiện xu hướng giảm, giảm 4% so với quý 1/2023 và giảm gần 5% so với cuối năm 2022. Mức giảm này chủ yếu tập trung ở phân khúc hạng sang và cao cấp, với mức giảm có thể lên đến 20-30% so với cuối năm 2022 đối với một số dự án tại khu vực Tp.Thủ Đức. Ở chiều ngược lại, giá thứ cấp của phân khúc trung cấp và bình dân trong nửa đầu quý 2/2023 vẫn tăng, lần lượt là 6% và 4% so với cuối năm 2022, do mức giá trên thị trường sơ cấp khá cao, người mua nhà có xu hướng tìm tới các dự án đã bàn giao có giá bán hợp lý.

Theo bà Dương Thùy Dung, nguồn cung khá nhỏ giọt. Tính trong sáu tháng đầu năm 2023, nguồn cung căn hộ chào bán tiếp tục sụt giảm với chỉ hơn 4.100 căn, giảm hơn 70% so với cùng kỳ năm ngoái. Phần lớn số lượng căn hộ mở bán mới đến từ phân kỳ tiếp theo của các dự án đã mở bán giai đoạn trước, chiếm tới 65% tổng nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm. Riêng trong quý 2/2023, không có dự án mới nào được mở bán.

Chỉ có phân khúc cao cấp và trung cấp ghi nhận nguồn cung mới. Trong đó, phân khúc cao cấp giảm 12% số lượng mở bán mới trong 6 tháng đầu năm 2023 so với 6 tháng cuối năm 2022, và chỉ bằng 28% số lượng mở bán mới của giai đoạn cùng kỳ năm trước. Mặt khác, phân khúc căn hộ trung cấp có sự cải thiện nhẹ, với hơn 1.200 căn hộ được mở bán mới trong 6 tháng đầu năm 2023, tăng 9% so với cùng kỳ năm trước.

“Ở thời điểm hiện tại, vấn đề đầu tiên người mua quan tâm nhất chính là mức giá phù hợp, sau đó là tính pháp lý của dự án. Các dự án dù áp dụng nhiều chính sách giãn tiến độ nhưng không có sự điều chỉnh mức giá phù hợp vẫn gặp khó khăn trong việc thanh khoản sản phẩm”, bà Dung cho hay.

Có thể thấy, một trong những điểm nhấn của nửa đầu năm 2023 là việc các dự án căn hộ liên tục được gỡ vướng pháp lý. Tính đến tháng 6/2023, trong tổng số 180 dự án bất động sản đang được rà soát, có 16 dự án ở Tp.HCM đã có hướng giải quyết. Đối với 148 dự án trong danh mục đề nghị được tháo gỡ vướng mắc pháp lý còn lại tại Tp.HCM, mục tiêu đến cuối năm sẽ có thêm 50 dự án hoàn thành gỡ vướng pháp lý.

Bà Dung cho rằng, các nỗ lực quyết liệt và nhanh chóng từ phía chính quyền và các cơ quan điều hành được kỳ vọng sẽ có tác động tích cực đến việc củng cố niềm tin cho sự phục hồi và tính minh bạch của thị trường bất động sản Tp.HCM.

Nhận định về triển vọng thị trường trong 6 tháng cuối năm 2023, bà Dung cho rằng, khả năng thanh khoản của thị trường căn hộ sẽ dồi dào hơn trong 2 quý cuối năm 2023. Đến cuối năm 2023, dự kiến sẽ còn nhiều ngân hàng bắt đầu giảm lãi suất cho vay khi áp lực chi phí vốn từ các ngân hàng đã phần nào hạ nhiệt. Bên cạnh đó, hàng loạt các tín hiệu tích cực của thị trường sẽ diễn ra về các tháng cuối năm, điển hình là việc đẩy nhanh giải ngân đầu tư công cùng với nỗ lực gỡ vướng pháp lý cho hàng loạt dự án bất động sản, các tháng cuối năm 2023 sẽ là giai đoạn tiền đề, tác động lớn lên sự phục hồi của thị trường bất động sản trong năm 2024.