Gửi bình luận
Hàng loạt vướng mắc, bất cập
Theo ông Hoàng, chương trình NOXH rõ ràng thể hiện tầm quan trọng rất lớn về mọi khía cạnh trong cuộc sống, không chỉ đơn giản là vấn đề nhà ở mà nó còn là các vấn đề như an sinh xã hội, mục tiêu phát triển kinh tế đô thị, chiến lược nhà ở quốc gia, một phân khúc quan trọng của thị trường BĐS… của cả nước và mỗi địa phương, đặc biệt đối với các đô thị lớn.
Tuy nhiên, chương trình NOXH trong những năm qua chưa phát huy hết được tầm quan trọng, nói cách khác là sự triển khai thực hiện còn rất yếu và có nhiều bất cập. Năm 2022, thị trường BĐS trầm lắng, nguồn cung mới giảm so với năm 2021, đặc biệt là thiếu vắng loại hình nhà ở vừa túi tiền, trong đó có NOXH.
Cụ thể theo số liệu của Bộ Xây dựng, nhà ở thương mại cả nước có 126 dự án mới với 55.732 căn hộ được cấp phép (số lượng dự án bằng khoảng 52,7% so với năm 2021). Đối với dự án NOXH, cả nước có 9 dự án được cấp phép mới với quy mô 5.526 căn hộ; có 114 dự án với 6.196 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; có 27 dự án với 8.245 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành.
Nhu cầu NOXH trên toàn quốc giai đoạn 2011-2030 là khoảng 440.000 căn hộ, nhưng đến nay mới chỉ thực hiện được trên 30% kế hoạch. Còn tại TP.HCM, giai đoạn 2015-2020, thành phố thực hiện được 15.000 căn hộ NOXH nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở rất lớn của công nhân lao động và người nhập cư. Con số này chỉ bằng số lượng căn hộ thương mại hạng C trong 1 năm được đưa ra thị trường giai đoạn 2016-2018.
Năm 2022, TP.HCM có kế hoạch triển khai xây dựng 10 dự án với 6.751 căn hộ, nhưng chỉ hoàn thành được một dự án với 260 căn. Trong khi đó, có đến 9 dự án, với quy mô khoảng 6.500 căn hộ vẫn đang còn dang dở.
"Rõ ràng là chương trình NOXH đang không đạt được mục tiêu và kỳ vọng của Chính phủ và nhu cầu của xã hội. Cụ thể là nhu cầu người dân có nhu cầu nhà ở trong khi thu nhập bình quân đầu người còn ở mức khiêm tốn (trung bình thấp). Việc này không chỉ ảnh hưởng đến các mục tiêu phát triển kinh tế nói trên mà còn nhiều vấn đề khác của đời sống xã hội", ông Hoàng nhận định.
Lý giải cho sự chậm phát triển của NOXH, vị chuyên gia này nhấn mạnh có một số vướng mắc, bất cập đã đề cập rất nhiều trong các cuộc họp, hội thảo...
Thứ nhất là quy hoạch và quỹ đất. Những dự án về NOXH đa số nằm rải rác không tập trung, quy mô nhỏ lẻ, giao thông tiếp cận và tiện ích chưa thuận tiện phù hợp. Một số ít dự án nằm trong quy định 20% của dự án thương mại nhưng cũng gây ra một số bất lợi với chủ đầu tư.
Thứ hai là quy định, thủ tục pháp lý. Không chỉ quy trình thủ tục cho chủ đầu tư mà còn các vấn đề thủ tục của người mua còn nhiều những bất tiện khó khăn từ việc xác nhận chưa có nhà ở, xác nhận cư trú, xác nhận thu nhập và vay ngân hàng… Đây chính là yếu tố hàng đầu làm nản lòng cả chủ đầu tư và người mua NOXH. Và từ khi dự án được phê duyệt, cấp phép đến khi đưa ra thị trường (mở bán chính thức cho người mua đúng đối tượng theo quy định) thường mất rất nhiều thời gian.
Thứ ba là lợi nhuận. Đơn cử như lợi nhuận giới hạn 10% cho chủ đầu tư là không phù hợp khi mà một dự án triển khai phải mất thời gian 2-3 năm. Một vấn đề khác là mức tăng giá cũng tương đương với nhà ở thương mại thông thường, ví dụ năm 2016 giá NOXH trung bình tại TP.HCM khoảng 16-18 triệu đồng/m2 thì đến năm 2021 khoảng 21-23 triệu đồng/m2. Đây là những yếu tố hàng đầu làm nản lòng chủ đầu tư và người mua.
Thứ tư, chất lượng nhà ở. Đa số đều nghi ngại chất lượng của NOXH với tâm lý tiền nào của đó. Thực tế là chất lượng căn hộ NOXH còn nhiều điều phải bàn, từ thiết kế đến vật liệu xây dựng hoàn thiện.
Thứ năm, nhiều dự án khi được cấp phép NOXH nhưng một thời gian thì chuyển đổi thành nhà ở thương mại và chủ đầu tư chấp nhận đóng tiền để chuyển đổi mục đích. Chính điều này làm cho nguồn cung vốn đã ít ỏi lại càng eo hẹp hơn và ảnh hưởng chung đến chương trình NOXH của địa phương.
Thứ sáu, nguồn vốn đầu tư và vay mua. Mặc dù trên cơ sở Nghị định 100 về NOXH nhưng nguồn vốn này không thiếu và yếu, việc tiếp cận vốn vay này không dễ dàng đối với cả chủ đầu tư và người mua NOXH. Do những giới hạn hoặc quy định về tỷ lệ, hệ số rủi ro cho vay BĐS cũng như đặc thù phân khúc này nên nguồn vốn của các ngân hàng dành cho chương trình này thường thiếu tính ổn định lâu dài.
Cuối cùng là thiếu vắng sự tham gia của ban ngành liên quan. Cụ thể là sự tham gia của công đoàn từ Trung ương đến địa phương, doanh nghiệp nhà nước… Bởi NOXH là một phần của an sinh xã hội nhưng lại để tuỳ thuộc vào các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh vì lợi nhuận.
