Gửi bình luận
Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) sẽ đánh thuế thu nhập cá nhân về chuyển nhượng bất động sản với mức thuế 20% theo từng lần mua bán...
Bộ Tài chính vừa hoàn thiện Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế), công bố lấy ý kiến các bộ ngành, địa phương và cơ quan có liên quan. Nội dung đáng chú ý tại dự thảo là Bộ Tài chính đề xuất áp thuế suất 20% đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, tính trên thu nhập từng lần giao dịch (giá bán trừ giá mua và chi phí liên quan).
Theo Bộ Tài chính, việc áp dụng thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản dựa trên thu nhập thực tế (giá bán trừ giá mua và các chi phí hợp lệ) phản ánh đúng bản chất kinh tế của giao dịch.
“Điều này tương đương với cách tính thuế thu nhập doanh nghiệp hiện nay, với mức thuế suất 20%”, hồ sơ dự thảo luật nêu.
Bộ Tài chính cho rằng, cần có hệ thống dữ liệu đầy đủ về lịch sử giao dịch bất động sản nhằm xác định chính xác giá vốn, kèm theo các điều kiện về hóa đơn, chứng từ chứng minh chi phí được khấu trừ.
Cơ quan soạn thảo cũng nhấn mạnh, việc thực hiện phải đồng bộ với chính sách liên quan đến đất đai, nhà ở và dựa trên nền tảng công nghệ thông tin đủ mạnh trong việc quản lý đăng ký và chuyển nhượng bất động sản. Điều này sẽ giúp cơ quan thuế có đủ thông tin, căn cứ pháp lý để xác định thời gian nắm giữ cũng như yếu tố cần thiết khác phục vụ tính thuế.
Theo Bộ Tài chính, thời gian qua đã xảy ra tình trạng kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế, nhằm giảm thuế, gây thất thu ngân sách. Có ý kiến cho rằng, cần nghiên cứu quy định thu thuế thu nhập cá nhân 20% trên thu nhập đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
Bên cạnh đó, cần nghiên cứu để điều tiết thuế cao hơn khi chuyển nhượng đối với các trường hợp đầu cơ sở hữu 3, 4, bất động sản trong thời gian ngắn, gây bất ổn cho thị trường bất động sản.
Cơ quan soạn thảo cũng đưa ra thông tin, một số nước cũng sử dụng chính sách thuế, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản. Cụ thể, ở Đức có hai sắc thuế chính, thuế chuyển nhượng bất động sản và thuế thu nhập. Thuế thu nhập từ bất động sản áp dụng mức thuế suất từ 14% - 42%.
Cá nhân mua bán bất động sản sẽ được miễn thuế thu nhập khi bất động sản được sở hữu trên 10 năm hoặc bất động sản không được xem là tài sản với mục đích kinh doanh (nếu cá nhân sở hữu bất động sản này có hoạt động giao dịch 3 lần trong 5 năm thì tài sản được cá nhân này sở hữu là bất động sản kinh doanh).
Còn tại Mỹ, chính sách chống đầu cơ bất động sản tùy thuộc vào luật pháp riêng tại từng tiểu bang. Quy định tại TP San Francisco (bang California), nếu một cá nhân bán bất động sản trong vòng 5 năm kể từ khi mua, sẽ bị áp thuế chuyển nhượng lũy tiến theo thời gian nắm giữ. Cụ thể, mức thuế là 24% nếu bán trong năm đầu tiên; 22% nếu bán trong 1 - 2 năm; 20% trong 2 - 3 năm; 18% trong 3 - 4 năm và 14% nếu chuyển nhượng sau 4 - 5 năm.
Đối với Singapore, nếu bất động sản được mua và bán lại trong năm đầu tiên, phần chênh lệch giá bị đánh thuế 100%. Sau 2 năm, thuế suất giảm còn 50% và sau 3 năm là 25%.
Theo bà Giang Huỳnh - Giám đốc Nghiên cứu Savills TPHCM, về bản chất, thuế bất động sản được xem là công cụ quản lý vĩ mô hiệu quả khi được triển khai đồng bộ với hệ thống pháp lý hoàn chỉnh, cơ sở dữ liệu đầy đủ và thời điểm áp dụng phù hợp. Trong dài hạn, chính sách thuế hợp lý sẽ mang lại nhiều tác động tích cực.
Thứ nhất, góp phần hạn chế hoạt động đầu cơ, qua đó giảm thiểu tình trạng cầu ảo và bong bóng giá tại các khu vực chưa có nền tảng phát triển vững chắc. Thứ hai, khuyến khích sử dụng tài sản hiệu quả, thúc đẩy minh bạch hóa giao dịch và định hướng dòng vốn vào các lĩnh vực sản xuất thiết yếu, tạo giá trị thực cho nền kinh tế.
Tuy nhiên, trong bối cảnh hiện tại khi thị trường mới bước vào giai đoạn phục hồi chưa thực sự vững chắc, việc áp dụng đột ngột có thể gây nhiều hệ lụy như tạo gánh nặng tài chính cho cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà ở thực, làm giảm thanh khoản thị trường do tâm lý e dè. Do đó, cần có lộ trình áp dụng linh hoạt, kết hợp với các giải pháp hỗ trợ để đảm bảo thị trường vận hành ổn định, tránh tác động tiêu cực đến các giao dịch chính đáng.
Ông Trần Bảy - Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hào Nam cho rằng, mức thuế thu nhập cá nhân 20% trên phần lãi chuyển nhượng bất động sản là có thể chấp nhận được.
Theo ông Bảy, việc đánh thuế trên phần lợi nhuận sau khi đã trừ các chi phí hợp lệ sẽ không gây ảnh hưởng đáng kể đến hoạt động đầu tư, đồng thời, góp phần tăng tính minh bạch cho thị trường.
“Nếu áp dụng mức thuế này, bên chuyển nhượng buộc phải hạch toán đầy đủ các chi phí thực tế phát sinh như giá mua, lãi vay, phí môi giới hay chi phí cải tạo, sửa chữa… để được khấu trừ trước khi tính thuế. Tuy nhiên, đề xuất đánh thuế từ 2 - 10% trên giá bán tùy theo thời gian nắm giữ cần được làm rõ về nguyên tắc áp dụng”, ông Bảy chia sẻ.
Luật sư Bùi Quang Thu - Đoàn Luật sư Hà Nội nhìn nhận, vẫn còn một số bất cập cần được tính toán kỹ lưỡng trước đề xuất đánh thuế, bởi, phương pháp tính thuế dựa trên chênh lệch giữa giá mua và giá bán chỉ phù hợp với những trường hợp kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp (mua vào bán ra trong thời gian ngắn để hưởng chênh lệch).
Trong điều kiện kinh tế hiện nay với mức lạm phát cao và biến động giá đất phức tạp, cách tính này trở nên thiếu hợp lý đối với phần đông người dân mua đất để phục vụ nhu cầu ở thực tế hoặc sản xuất kinh doanh, khi họ có thể chỉ chuyển nhượng tài sản sau nhiều chục năm sử dụng.
Trước thực trạng này, luật sư Bùi Quang Thu cho rằng, phải có sự điều chỉnh chính sách thuế theo hướng công bằng và hợp lý hơn. Cần phân biệt rõ ràng giữa đối tượng đầu cơ bất động sản và người mua đất phục vụ nhu cầu thiết yếu, đồng thời, xem xét giảm mức thuế suất đối với các giao dịch chuyển nhượng bất động sản.
Theo đề xuất của Bộ Tài chính, đối với bất động sản có thời gian sở hữu dưới 2 năm, mức thuế sẽ là 10% giá chuyển nhượng. Đối với bất động sản sở hữu từ 2 - 5 năm, thuế suất giảm xuống còn 6%. Những bất động sản nắm giữ từ 5 - 10 năm sẽ chịu thuế suất 4%, trong khi các trường hợp sở hữu trên 10 năm vẫn duy trì mức thuế 2% như quy định hiện hành.
