Gửi bình luận
Theo quy định của ngân hàng, 16-20% room tín dụng sẽ được dành cho bất động sản, nhưng bằng một cách nào đó, có tới 70-80% lượng tiền từ ngân hàng đổ vào bất động sản trong những năm qua. Khi tiền rẻ, tín dụng lỏng, tức là ai cũng có thể vay được tiền để đầu tư bất động sản thì việc có tiền mua đầu tư bất động sản là việc vô cùng dễ. Thế nhưng, quản lý bất động sản đó và làm cho nó sinh lời mang lại lợi nhuận mới là bài toán lớn, mới thực sự là kinh doanh.
“Có nhiều nhà đầu tư, trong mấy năm qua đang sở hữu 20-30 bất động sản hoặc nhiều hơn, nhưng điều đáng nói là, họ không có kế hoạch để quản lý các tài sản này (cho thuê hay bán, bán bao nhiêu, bao lâu thì bán được, thời điểm bán…). Tuy nhiên, họ cũng không giao cho bất cứ công ty chuyên nghiệp nào đứng ra quản lý tài sản này thay họ. Các sàn giao dịch đang ở đâu lúc này? Các sàn đã từng khi nào, lập danh sách khách hàng đã mua bất động sản qua công ty bạn, những bất động sản mà khách hàng đó đang sở hữu, và rồi quản lý giúp họ bằng cách có kế hoạch bán, giá bán, giải pháp cho thuê…. chưa??? Tôi tin là không nhiều sàn giao dịch làm điều này”, ông Nga nêu thực trạng.
Hầu hết nhà đầu tư thất bại khi mua bất động sản và rồi không quản lý được nó – không thể bán, không thể cho thuê, không thể ở. Vậy nên, bài học đầu tiên của nhà đầu tư bất động sản là mua bất động sản thì dễ, nhưng phải tính tới việc quản lý và làm nó sinh lời.
“Nếu bạn mua 100-200 tài sản và không có kế hoạch quản lý thì gay đó. Bạn vừa mua một con tàu Titanic. Nó có thể đưa bạn lên thiên đường hoặc cũng có thể đưa bạn xuống đáy biển”, ông Nga ví von.
Vậy nên, theo vị này, nhà đầu tư cần giải quyết 3 vấn đề lớn để có một giao dịch tốt: (1) Làm sao để tìm kiếm được bất động sản tốt? (2) Làm sao để chuẩn bị tài chính thông minh nhất khi mua bất động sản đó? (3) Làm sao để quản lý nó, sinh lời từ nó?
Vậy, điều gì tạo ra một giao dịch tốt? Theo ông Nga, câu trả lời là hãy tập trung vào thanh khoản song đó lại là vấn đề lớn của thị trường hiện tại.
“Bởi lẽ, thời gian qua, hầu hết các nhà đầu tư mua bất động sản nhưng không dùng, chỉ mua để đợi tăng giá và cũng không ai muốn dùng bất động sản đó. Nếu bạn có một bất động sản đang sở hữu vì bất cứ lý do nào đó, không ai muốn mua nó, thì đó chính là vấn đề trong cách tìm kiếm, lựa chọn bất động sản của bạn. Người ta gọi là: Sai ngay từ đầu”, vị Tổng giám đốc BHS Group chia sẻ.
5 nguyên tắc trong đầu tư bất động sản
Theo ông Nga, bạn sẽ không bao giờ gặp tình trạng tương tự như trên, nếu bạn giữ kỷ luật, thực sự giữ kỷ luật trong đầu tư bất động sản với 5 nguyên tắc sau:
1. Jobs are very important – Việc làm - chỗ bạn mua bất động sản, người dân có việc làm không? Có dân di cư tới để làm việc không? Bởi nếu họ không có việc làm sẽ chẳng chi tiêu và bất động sản cũng chẳng thể cho thuê hay tăng giá. Đó là lí do mà các bất động sản gần các khu công nghiệp, nơi đông dân cư, luôn tăng giá và cho thuê hiệu quả.
2. Location is valuable – Vị trí luôn chiếm một phần lớn trong giá trị bất động sản đó. Có ai mua bất động sản những năm qua mà giờ đi xem đất thấy bất động sản của mình như cái vườn thú không? Trâu bò, chó mèo, dế, rắn, ếch… tung tăng bơi lội – thì có thể là bạn sẽ mất nhiều năm chờ đợi để bán nó đó.
3. Right time - Thời điểm tham gia thị trường: Nếu không có kinh nghiệm, bạn dễ tham gia thị trường sai thời điểm. Bài toán tôi kể về nhà đầu tư mua bất động sản 0 đồng trên cũng không thể hiệu quả nếu mua sai thời điểm.
4. Good Price: Hãy mua bất động sản có giá thuê vượt qua 20% thu nhập của người dân quanh đó, hoặc người có khả năng sử dụng nó. Ví dụ, một người thu nhập 15 triệu, họ sẽ bỏ ra 20% là 3 triệu để thuê nhà. Bạn chỉ nên mua bất động sản nào đó mà cho thuê được ít nhất 3 triệu đồng/tháng. 3 triệu này lớn hơn số tiền bạn nhận được nếu gửi tiết kiếm khoản tiền đã đầu tư cho bất động sản đó. Vì đây là nền tảng cho sự tăng giá và cũng là bài toán an toàn cho đầu tư. Đừng đánh bạc với tiền của bạn.
5. Debt: Không bao giờ dùng đòn bẩy tài chính quá mức cho một bất động sản, chỉ mua trong ngân sách bạn có thể và kiểm soát được rủi ro.
Theo ông Nga, 5 nguyên tắc đầu tư trên vẫn tồn tại từ 1970 tới giờ. Vấn đề là, vào cuộc chơi, mọi nhà đầu tư thường không giữ được kỷ luật.
Một số bạn sẽ bảo, còn điều thứ 6: Pháp lý phải đầy đủ. Ông Nga cho rằng, nguyên tắc này luôn tồn tại từ những thập kỷ trước. Đáng nói là thời gian vừa qua, yếu tố này lại bị những nhà đầu tư “tham lam” quên mất nguyên tắc cơ bản miễn bàn này.
