Gửi bình luận
Quy định của Luật nhà ở: Hầm giữ xe ôtô thuộc sở hữu chủ đầu tư
Theo Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), đến cuối năm 2022 cả nước có khoảng 3.000 tòa nhà, cụm tòa nhà chung cư, tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Việc quản lý vận hành nhà chung cư hiện còn nhiều tồn tại, bất cập, khoảng 10% chung cư xảy ra tranh chấp, khiếu kiện.
Số liệu từ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cho thấy, tại Hà Nội, trong số 845 tòa nhà, cụm tòa nhà chung cư thương mại, có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện tiềm ẩn phức tạp. TP. Hồ Chí Minh cũng có tới 105 trên tổng số 935 chung cư đang có tranh chấp ở mức độ khác nhau. Trong đó, số lượng các vụ tranh chấp về sở hữu chung – riêng đối với hầm giữ xe ôtô chiếm số lượng không nhỏ.
Theo khoản 1, Điều 101, Luật Nhà ở năm 2014, quy định về chỗ để xe và việc xác định diện tích sử dụng căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư như sau: Đối với chỗ để xe phục vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư bao gồm xe ôtô, xe gắn máy, xe động cơ ba bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật thì chủ đầu tư phải xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, thiết kế được phê duyệt và phải được sử dụng đúng mục đích. Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với chỗ để xe được quy định như sau:
Chỗ để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe gắn máy, xe động cơ ba bánh cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư;
Đối với chỗ để ôtô dành cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê; trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ôtô này thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư và chủ đầu tư không được tính vào giá bán, giá thuê mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này. Việc bố trí chỗ để xe ôtô của khu nhà chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà chung cư trước sau đó mới dành chỗ để xe công cộng (1).
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) dù đã có quy định rõ trong Luật Nhà ở 2014 nhưng tình trạng tranh chấp chỗ để xe ở chung cư thường là do chủ đầu tư không tư vấn kỹ lưỡng cho người mua nhà. Trong khi đó, một phần lỗi của khách hàng là không hỏi kỹ chủ đầu tư về vấn đề này, đến khi xảy ra chuyện thì không có cơ sở nào để đòi quyền lợi. Do đó, chủ đầu tư cần phải minh bạch trong việc mua bán, cần phải đưa điều khoản chỗ để xe vào hợp đồng. Tuy nhiên, kể cả khi nhiều chủ đầu tư đã đưa vào hợp đồng thì việc tranh chấp vẫn xảy ra do nhiều yếu tố.
Có quy định nhưng căng thẳng vẫn leo thang
Hình ảnh cư dân căng băng rôn biểu tình đòi quyền lợi đã không còn xa lạ tại nhiều dự án ở Hà Nội, TP.HCM…Việc tranh chấp diện tích chung - riêng chủ yếu liên quan đến khu vực hầm để xe ô tô, phòng sinh hoạt cộng đồng, khu vực tập thể thao, mặt sàn cho thuê. Trong đó, tranh chấp quyền sở hữu và quản lý khu vực hầm để xe ô tô diễn ra vô cùng căng thẳng và là nguồn cơn làm nảy sinh nhiều mâu thuẫn khác.
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến “cuộc chiến” này. Trong đó có nguyên nhân hợp đồng mua bán có nhiều điều khoản không rõ ràng và được soạn thảo theo hướng có lợi cho chủ đầu tư, một số quy định luật pháp còn lỏng lẻo hay cũng có thể xuất phát từ phía ban quản trị nhà chung cư.
Mới đây, Công ty Cổ phần Thương mại - Quảng cáo - Xây dựng - Địa ốc Việt Hân - Chủ đầu tư chung cư Goldmark City trên đường Hồ Tùng Mậu đã có công văn trình báo chính quyền địa phương và cơ quan chức năng nguy cơ mất an ninh trật tự tại khu Ruby của dự án (bao gồm 4 tòa nhà chung cư R1, R2, R3, R4) liên quan đến tranh chấp diện tích hầm để xe.
Theo nội dung văn bản, ngày 21/6/2023, 4 Ban quản trị các tòa nhà chung cư R1, R2, R3, R4 (BQT khu Ruby) đã có công văn yêu cầu Công ty Việt Hân cung cấp hồ sơ chứng minh quyền sở hữu, quản lý, sử dụng hầm xe ô tô tại khu Ruby. Ngay sau đó, phía chủ đầu tư đã có công văn phúc đáp gửi tới các ban quản trị và cư dân tại dự án để làm rõ.
Theo Công ty Việt Hân, các khu vực chung - riêng được quy định rõ ràng trong hợp đồng mua bán. Nội dung hợp đồng cũng thể hiện rõ diện tích đỗ xe ô tô thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư. Giá bán căn hộ tại Goldmark City không bao gồm chi phí xây dựng hầm gửi xe. Chủ đầu tư phải đảm bảo và chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc không phân bổ chi phí xây dựng diện tích này vào giá bán căn hộ.
“Bên cạnh đó, theo quyết định giao đất dự án, diện tích hầm này Công ty Việt Hân thuê đất của thành phố. Trong phương án kiến trúc, thiết kế cơ sở và thiết kế kỹ thuật công trình cũng thể hiện rõ điều này. Những năm qua, chủ đầu tư dự án cũng đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nộp tiền thuê đất cho phần diện tích hầm xe vào ngân sách nhà nước. Như vậy, việc ban quản trị và một số cư dân đưa ra tranh chấp yêu cầu hầm gửi xe là sở hữu chung mà không có căn cứ chứng minh là yêu cầu vô lý”, đại diện công ty Việt Hân khẳng định.
Ngày 28/6/2023 đại diện chủ đầu tư cũng đã có buổi làm việc với các ban quản trị dưới sự chứng kiến của chính quyền địa phương để trả lời những thắc mắc. Tuy nhiên, tranh chấp diện tích hầm gửi xe tại dự án này vẫn căng thẳng khi cư dân không thanh toán phí dịch vụ trông giữ xe ô tô. Trong lúc tranh chấp căng thẳng, Ban quản trị khu Ruby đã ký kết hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành với một đơn vị khác khi chưa tổ chức đầy đủ Hội nghị nhà chung cư để lấy ý kiến cư dân.
Căng thẳng tiếp tục leo thang vào ngày 3/7/2023 khi Công ty Việt Hân - Chủ đầu tư chung cư Goldmark City đã có công văn trình báo chính quyền địa phương và cơ quan chức năng nguy cơ mất an ninh trật tự tại khu Ruby của dự án (bao gồm 4 tòa nhà chung cư R1, R2, R3, R4) khi Ban quản trị khu Ruby vẫn truyền đi thông điệp kêu gọi cư dân tham gia đấu tranh giành quyền sở hữu hầm xe ô tô, không thanh toán phí dịch vụ trông giữ xe ô tô.
Có thể nói, “cuộc chiến” tranh chấp diện tích chung - riêng ảnh hưởng trực tiếp tới an toàn - an ninh của các nhà chung cư. Khi người dân và chủ đầu tư không tìm được tiếng nói chung với chủ đầu tư thì những căng thẳng sẽ còn kéo dài. Và người chịu nhiều ảnh hưởng nhất sẽ vẫn là cư dân.
Án lệ mới xác định quyền sở hữu để xe ô tô ở chung cư
Án lệ số 51/2021/AL về xác định quyền sở hữu đối với khu vực để xe ô tô của nhà chung cư đã được Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao thông qua ngày 25-11-2021 và được công bố theo Quyết định số 594/QĐ-CA ngày 31-12-2021 của Chánh án TAND Tối cao.
Án lệ xuất phát từ Bản án số 82/2020/DS-PT từ ngày 6 đến ngày 23-3-2020 của TAND TP Hà Nội về vụ án “Yêu cầu tuyên bố hợp đồng dịch vụ vô hiệu, yêu cầu công nhận quyền sở hữu tầng hầm" giữa nguyên đơn là Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng và Phát triển đô thị S với bị đơn là Ban Quản trị tòa nhà hỗn hợp H.
Trước đó, CTCP Đầu tư Xây dựng và Phát triển đô thị S. là chủ đầu tư dự án Tòa nhà hỗn hợp H. (Hà Nội) đã khởi kiện ban quản trị tòa nhà về việc xâm hại quyền lợi chủ đầu tư liên quan đến khu vực hầm để xe.
Sau một thời gian điều tra, làm rõ vụ việc, tòa án đã xác định, tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Công ty S về việc công nhận quyền sở hữu phần diện tích trông giữ xe ô tô tại tầng hầm 1 và tầng hầm 2 của tòa nhà thuộc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư là có căn cứ.
