Cấm cho thuê lưu trú ngắn ngày trong chung cư Tp.HCM: Nhà đầu tư “méo mặt”?

Theo đó, Tp.HCM quy định chỉ các dự án căn hộ du lịch mới được khai thác cho thuê lưu trú ngắn ngày, căn hộ để ở không được kinh doanh loại hình này. Các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch phải đáp ứng các điều kiện cũng như quy định về ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện, đồng thời đăng ký tạm trú cho khách thuê theo pháp luật hiện hành.

Quy định trên của TP.HCM được cho là cần thiết để quản lý chặt hơn hoạt động cho thuê lưu trú du lịch, trả lại môi trường sống cho cư dân ở các chung cư. Điều này cũng phù hợp với quy định của Luật Nhà ở 2023 tại khoản 8 Điều 3, quy định cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở có hiệu lực từ ngày 1/8/2024.

Kể từ lần đầu xuất hiện tại Việt Nam vào năm 2015, hình thức cho thuê căn hộ ngắn hạn theo mô hình Airbnb nhanh chóng trở thành tâm điểm trong phân khúc đầu tư căn hộ cho thuê hiện tại. Số lượng căn hộ cho thuê theo hình thức này đã tăng hơn 40 lần so với thời điểm ra mắt.

Theo các môi giới, mô hình kinh doanh Airbnb là mô hình kinh doanh dựa trên sự chia sẻ nguồn nhà ở, phòng, homestay có sẵn mà chủ nhà không ở (hoặc chưa có nhu cầu ở), muốn cho người khác thuê để kiếm thêm thu nhập. Doanh thu trung bình của một căn hộ cho thuê ngắn hạn tại Tp.HCM trong mùa cao điểm dao động ở mức 9 - 12 triệu đồng/tháng, tương đương với hợp đồng dài hạn.

Chính bởi tiềm năng của mô hình, đã có những nhà đầu tư rót hàng tỉ đồng để triển khai, tỷ lệ lấp đầy luôn đạt trên 70-80%. Tuy nhiên, những năm qua, sức ép từ ban quản lý và cư dân tại các tòa nhà ngày càng lớn, khiến hoạt động kinh doanh của nhà đầu bị ảnh hưởng không ít.

Bên cạnh những nhà đầu tư sẵn dòng tiền đầu tư thì không ít nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư loại hình này như “ngồi trên đống lửa” trước quy định cấm cho thuê. Nhiều nhà đầu tư chưa thu hồi được các khoản đầu tư như sửa chữa nội thất, lãi ngân hàng...; việc chuyển đổi sang thuê từ ngắn hạn sang dài hạn sẽ khiến nhà đầu tư mất thời gian và là bài toán không dễ trong bối cảnh thị trường hiện nay.

Chia sẻ về điều này, ông Lê Quốc Kiên, cố vấn đầu tư bất động sản cho hay, việc cấm cho thuê lưu trú ngắn ngày trong chung cư Tp.HCM tác động lớn đến thị trường bất động sản, đặc biệt đối với người thuê, nhà đầu tư, chủ đầu tư, và thị trường chung cư nói chung. Bên cạnh những ảnh hưởng tiêu cực đến mô hình đầu tư căn hộ, quy định này cũng mang lại những tác động tích cực trong việc đảm bảo an ninh, trật tự và giá trị dài hạn của chung cư.

Đối với người thuê , họ sẽ phải chuyển sang các hình thức lưu trú khác như khách sạn tầm trung hoặc căn hộ dịch vụ (đúng nghĩa service apartment, không phải phòng trọ đặt tên thành căn hộ dịch vụ). Điều này có thể làm tăng nhu cầu tại 2 phân khúc này.

Ngược lại, người thuê dài hạn lại hưởng lợi. Do nguồn cung cho thuê dài hạn gia tăng từ việc nhà đầu tư không thể cho thuê ngắn hạn, giá thuê chung cư có thể giảm nhẹ hoặc ổn định hơn. Điều này giúp người thuê có nhiều lựa chọn hơn với mức giá hợp lý hơn.

Đối với nhà đầu tư , trước đây, mô hình cho thuê ngắn ngày mang lại lợi nhuận hấp dẫn, thu hút lượng lớn khách du lịch, chuyên gia công tác ngắn hạn và những người có nhu cầu lưu trú tạm thời. Nhiều nhà đầu tư đã tận dụng các nền tảng như Airbnb để khai thác nguồn thu ổn định từ hình thức này. Tuy nhiên, với quy định mới, nhà đầu tư buộc phải chuyển hướng sang cho thuê dài hạn. Điều này khiến lợi nhuận giảm sút đáng kể.

Những khu vực trước đây là "điểm nóng" của loại hình cho thuê ngắn ngày như trung tâm Tp.HCM, khu vực gần sân bay hay các điểm du lịch nay sẽ chứng kiến làn sóng nhà đầu tư rút lui. Nhiều nhà đầu tư có thể chấp nhận bán cắt lỗ để thoát khỏi áp lực tài chính, đặc biệt là những người đã mua nhà bằng vốn vay ngân hàng.

Đối với chủ đầu tư , phân khúc chung cư cao cấp bị ảnh hưởng nặng nề nhất bởi quy định này. Khách hàng mua căn hộ cao cấp thường đã có nhà chỗ khác, do đó họ mua để đầu tư và khai thác cho thuê. Nay, khi việc cho thuê mất đi 1 phân khúc ngắn ngày, nhu cầu mua đầu tư giảm mạnh, dẫn đến thanh khoản chung cư suy giảm. Việc bán căn hộ trở nên khó khăn hơn, đặc biệt là với những dự án gần khu vực trung tâm, sân bay hoặc các điểm thu hút du lịch.

Bên cạnh đó, một trong những cách để thuyết phục khách hàng chốt sale của các bạn môi giới là khả năng khai thác cho thuê. Do đó, sau khi mua xong, nhiều nhà đầu tư có xu hướng gửi lại căn hộ cho các bạn sales để khai thác cho thuê. Với quy định cấm cho thuê ngắn ngày, các bạn sales ở phân khúc cao cấp sẽ e dè hơn khi nhận thuê lại nhà của khách, vì rủi ro giảm hiệu suất khai thác là rất lớn.

Theo ông Kiên, thực tế, Luật Nhà ở 2014 đã quy định rằng chung cư chỉ được sử dụng vào mục đích để ở, không phải để kinh doanh lưu trú như khách sạn. Tuy nhiên, trong những năm qua, do việc quản lý chưa chặt chẽ, nhiều nhà đầu tư đã lợi dụng kẽ hở để khai thác mô hình cho thuê ngắn hạn mà không bị xử lý. Theo đó, việc siết chặt quản lý lần này là bước đi nhằm đưa chung cư trở về đúng chức năng ban đầu của nó. Điều này sẽ giúp thị trường phát triển bền vững hơn, tránh những rủi ro pháp lý trong tương lai đối với các nhà đầu tư.

Cùng góc nhìn, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế - tài chính cho hay, quy định ngăn chặn sự phát triển lệch lạc của mô hình căn hộ cho thuê ngắn ngày và đảm bảo sự phát triển bền vững cho thị trường bất động sản. Việc quản lý chặt chẽ sẽ góp phần đảm bảo môi trường sống an toàn, lành mạnh cho cư dân, đồng thời ngăn chặn những tác động tiêu cực có thể phát sinh từ mô hình cho thuê căn hộ không tuân thủ quy định.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, hầu hết các căn hộ cho thuê ngắn ngày thường hoạt động theo hình thức tự phát và không thông báo với địa phương. Do đó, công tác quản lý gặp nhiều khó khăn và thậm chí tạo ra kẽ hở để nhiều đối tượng xấu lợi dụng, thực hiện hành vi vi phạm pháp luật. Căn hộ được pháp luật Việt Nam quy định là sản phẩm để ở và không có chức năng kinh doanh. Việc chủ nhà cho thuê ngắn ngày sẽ tiềm ẩn nguy cơ mất an ninh trật tự tại địa phương, gây ra các vấn đề xấu tới môi trường hoặc ảnh hưởng tới hộ dân sống xung quanh.

Quy định mới đây của Tp.HCM được cho là cần thiết để quản lý chặt hơn hoạt động cho thuê lưu trú du lịch, trả lại môi trường sống cho cư dân ở các chung cư.