Gửi bình luận
Yếu tố bền vững là tiêu chí cốt lõi
Có ý kiến cho rằng, các KCN ở Việt Nam phát triển chưa bền vững, là yếu tố khiến nhiều nhà đầu tư, nhất là nhà đầu tư nước ngoài e ngại khi quyết định đầu tư. Những yếu tố như nhà ở cho chuyên gia, công nhân lao động chưa được đảm bảo... Ông nhận định như thế nào về ý kiến này?
Ông Vũ Minh Chí: Yếu tố bền vững (hay tiêu chí ESG: Môi trường – Xã hội – Quản trị) ngày càng quan trọng đối với nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là các doanh nghiệp sản xuất đến từ những thị trường phát triển như Bắc Mỹ, châu Âu, Đông Bắc Á. Không chỉ tìm kiếm quỹ đất để thiết lập nhà máy, họ quan tâm đến cả hệ sinh thái xung quanh KCN và các tiêu chí về phát triển bền vững: hạ tầng xã hội (giáo dục, y tế, giải trí), xử lý phát thải, đào tạo nhân lực địa phương, khu dân cư & cơ sở lưu trú, nhà ở cho công nhân & chuyên gia…
Thực tế, các hạng mục này vẫn chưa được quan tâm đúng mức, và địa phương có thể cân nhắc điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp hoặc cho phép doanh nghiệp đầu tư xây dựng các hạng mục này nhằm tối ưu nguồn vốn và nguồn lực tư nhân. Còn trong mắt các quỹ đầu tư nước ngoài, tiêu chí ESG trở thành yếu tố cốt lõi trong chiến lược đầu tư bất động sản để họ hướng tới cam kết phát thải ròng (Net Zero).
Các KCN và cơ sở hậu cần đáp ứng các tiêu chuẩn này không chỉ đem lại uy tín và lợi nhuận tốt hơn cho quỹ rót vốn, tiết kiệm chi phí vận hành, mà còn thu hút nhiều khách thuê (doanh nghiệp sản xuất) hơn các mô hình công nghiệp truyền thống. Do đó, các quỹ đầu tư và nhà phát triển nước ngoài ngày càng chú trọng yếu tố bền vững trong quá trình đầu tư xây dựng. Có thể kể đến một số tên tuổi đáng chú ý như Fraser Property Việt Nam, GawNP, Daiwa House, BW Industrial...
Nhiều nhà đầu tư nước ngoài hiện tại yêu cầu khá khắt khe về quy chuẩn xanh để đầu tư. Những quy chuẩn này là gì và Việt Nam đáp ứng được bao nhiêu?
Ông Vũ Minh Chí: BĐS công nghiệp là một loại tài sản thương mại giống cao ốc văn phòng, diện tích bán lẻ hay khách sạn, tức là đầu tư xây dựng sau đó vận hành và cho thuê. Trong tiến trình thẩm định, nhà đầu tư sẽ "chấm điểm" cho tài sản đó bằng cách sử dụng các thang điểm để đánh giá tiềm năng, rủi ro – cơ hội, dự báo dòng tiền và thu nhập tương lai. Hệ thống tiêu chuẩn như vậy cũng giúp khách thuê là các doanh nghiệp sản xuất chủ động hơn trong việc tìm kiếm vị trí và KCN phù hợp. Tuy vậy, Việt Nam hiện vẫn chưa có hệ thống phân hạng KCN chuẩn nào được áp dụng trong thị trường BĐS công nghiệp.
Thông thường, một thang đánh giá sẽ tổng hợp nhiều tiêu chí khác nhau, với mục tiêu phân loại và xếp hạng giá trị của BĐS và tính cạnh tranh của nó trên thị trường. Ba yếu tố phổ biến nhất là chất lượng công trình, vị trí và tiện ích với thang điểm cụ thể, càng cao tương ứng càng đáp ứng tốt hoặc xuất sắc. Riêng với BĐS công nghiệp, yếu tố logistics là trụ cột quan trọng thứ tư vì vị trí và khoảng cách của KCN ảnh hưởng rất lớn đến thời gian di chuyển tới các điểm tập kết giao–nhận hàng, cũng như chi phí.
Ông có đề xuất gì trong việc thu hút đầu tư, cải thiện môi trường đầu tư KCN?
Ông Vũ Minh Chí: Trong bối cảnh cạnh tranh gia tăng, chất lượng nguồn cung và sự cải thiện môi trường đầu tư là hai yếu tố then chốt giúp thu hút doanh nghiệp FDI vào thị trường BĐS công nghiệp.
Thứ nhất, nguồn cung đất cho thuê trong KCN, KCX chưa đáp ứng yêu cầu của nhà đầu tư về vị trí, diện tích, hạ tầng đi kèm (đặc biệt là hạ tầng xã hội), thời hạn thuê. Kể cả khi đã có quy hoạch hay chủ trương đầu tư, nhiều dự án bị vướng ở thủ tục đất đai làm kéo dài thời gian xây dựng, tăng chi phí giải phóng mặt bằng và các loại chi phí tuân thủ pháp lý khác của các chủ đầu tư BĐS công nghiệp. Để tăng chất lượng nguồn cung, cần nhanh chóng tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến đất đai.
Nên khuyến khích phát triển các mô hình công nghiệp đa dạng hiện đại, bền vững như KCN sinh thái, KCN công nghệ cao, trung tâm dữ liệu, nhà kho thông minh để thu hút các khoản đầu tư chất lượng cao.
Thứ hai, các quy trình cấp phép (cho dự án hay nhân sự nước ngoài) cần được tinh gọn và rút ngắn hơn theo hướng cởi mở, thuận tiện cho nhà đầu tư. Hệ thống dữ liệu công cần minh bạch, chuẩn hóa, cũng như có thêm các dịch vụ hỗ trợ pháp lý. Mặt khác, cần cải thiện các chính sách ưu đãi đầu tư hơn nữa trong bối cảnh thuế tối thiểu toàn cầu sẽ áp dụng từ 2024, có thể làm giảm tính hấp dẫn của ưu đãi thuế suất của Việt Nam.
Khi cạnh tranh khu vực ngày càng tăng, các chiến dịch "trải thảm" đón nhà đầu tư cần đi vào giải pháp cụ thể, hành động thực tiễn từ địa phương, tạo điều kiện sẵn sàng để họ rót vốn nhanh và triển khai hiệu quả nhất có thể. Như vậy, giá thuê và các chi phí thiết lập ban đầu họ bỏ ra mới xứng đáng.
Xin cảm ơn ông!
