Gửi bình luận
Trong một khu vực có 50 thửa đất xây dựng nhà ở riêng lẻ liền kề nhau, mỗi thửa có diện tích 60m2, mật độ xây dựng 90% (xây 54m2). Như vậy với diện tích đất 3.000m2 xây dựng được 50 căn nhà riêng lẻ cao 4 tầng cho 50 hộ gia đình. Với mật độ xây dựng 90% thì gần như đã sử dụng hết đất, không còn diện tích đầu tư sân chơi, cảnh quan, cây xanh cho cư dân sử dụng chung.
Phương án 2: Thực hiện dự án chung cư cao tầng
Với diện tích đất 3.000m2 như trên, có thể thực hiện dự án phát triển nhà chung cư với mật độ xây dựng 40%, xây dựng 1 tầng hầm để xe, khối đế gồm 2 tầng làm siêu thị mini, cửa hàng tiện ích, nhà sinh hoạt cộng đồng, nhà trẻ, khối tháp 12 tầng với 100 căn hộ. Diện tích đất không xây dựng là 1.800m2 sẽ dành để làm sân chơi, tiện ích công cộng phục vụ chung...
Phương án 2 sẽ tạo ra một tòa nhà cao tầng hiện đại, tuân thủ chặt chẽ quy định an toàn, PCCC, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cung cấp nhiều tiện ích cho cộng đồng. Đồng thời, với phương án này thì doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể vào ngân sách. Phương án này hài hòa lợi ích Nhà nước - doanh nghiệp - xã hội. Về lý thuyết, phương án này có thể khiến tăng mật độ cư dân trên một khu vực nhưng Nhà nước có thể sử dụng tiền sử dụng đất thu được từ dự án để mở đường, nâng cấp hệ thống giao thông công cộng đô thị...
Loại bỏ nhà thấp tầng bảo vệ nhà cao tầng?
'Góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai' để hiện đại hóa đô thị Hà Nội
PV: Nếu không thể loại bỏ hoàn toàn, theo ông, Hà Nội và các đô thị lớn khác trên cả nước có thể áp dụng cơ chế chính sách nào để quản lý việc phát triển mô hình nhà ở này?
ThS Nguyễn Văn Đỉnh: Như tôi đã nêu trên, rất khó áp dụng cơ chế hành chính, cưỡng chế để di dời, loại bỏ nhà ở riêng lẻ, nhà thấp tầng của người dân khỏi nội đô Hà Nội. Cần tính đến các giải pháp "dân sự lai hành chính", trên cơ sở đồng thuận của người dân và có sự tham gia hỗ trợ của Nhà nước, tham khảo mô hình một số nước đã áp dụng thành công.
Kinh nghiệm thế giới cho thấy nhiều quốc gia đã áp dụng thành công cơ chế "Góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai" (Land Readjustment). Đây là phương pháp chuyển dịch đất đai trên cơ sở thỏa thuận giữa các chủ sử dụng đất để gộp các thửa đất nhỏ, phân tán lại thành thửa đất lớn, trong thửa đất lớn được chia thành ba phần: Một phần dành cho cơ sở hạ tầng; một phần đem kinh doanh/chuyển nhượng để trang trải chi phí đầu tư hạ tầng, xây dựng nhà ở; một phần còn lại dành cho chủ sử dụng đất.
Phương thức này khiến giá trị đất đai tăng lên (do có cơ sở hạ tầng được đầu tư, các khu nhà được xây dựng lại bài bản theo quy hoạch, thiết kế tạo mỹ quan đô thị...) Hiểu một cách đơn giản, đây là phương thức góp một phần diện tích đất của chủ đất nhưng giúp gia tăng giá trị của phần đất còn lại. Chẳng hạn tại một số đô thị của Trung Quốc đã áp dụng phương thức này để hiện đại hoá đô thị, làm giảm số lượng nhà ống, nhà riêng lẻ và thay thế bằng các tòa nhà cao tầng hiện đại.
Ảnh: Mô hình "điều chỉnh lại đất đai" (Land Readjustment) để chuyển từ các khu dân cư thấp tầng sang đô thị cao tầng (nguồn: World Bank).
Tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay đã có riêng một điều luật (Điều 219) quy định về góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai. Theo đó, đây là "phương thức sắp xếp lại đất đai trong một khu vực đất nhất định trên cơ sở sự đồng thuận của người sử dụng đất để điều chỉnh lại toàn bộ hoặc một phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng của mình trong khu vực đó theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt". Đây là mô hình "dân sự lai hành chính" (các chủ sử dụng đất tự thỏa thuận nhưng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt làm cơ sở thực hiện).
Cơ chế này được áp dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị; cải tạo, nâng cấp hoặc xây dựng lại nhà chung cư; mở rộng, nâng cấp đường giao thông trong đô thị... trên cơ sở phù hợp với các loại quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng.
Ngoài ra, sự khuyến khích, hỗ trợ của Nhà nước còn thể hiện qua việc Nhà nước cũng tham gia góp quyền sử dụng các khu đất do Nhà nước quản lý để xây dựng, nâng cấp hệ thống hạ tầng; đồng thời cung cấp thông tin về hiện trạng sử dụng đất, các loại quy hoạch để các chủ thể có cơ sở thỏa thuận, sau đó cấp Giấy chứng nhận, chỉnh lý hồ sơ địa chính theo phương án góp quyền sử dụng đất và điều chỉnh lại đất đai đã được phê duyệt.
Quy định này nếu được ban hành cũng có tác dụng tích cực để khuyến khích cơ chế góp quyền sử dụng đất nhằm chỉnh trang, phát triển đô thị theo hướng loại bỏ nhà ống, nhà thấp tầng, thay thế bằng chung cư cao tầng, hiện đại.
PV: Cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!
