Theo chân nhà đầu tư: Trở lại thị trường bất động sản Nhơn Trạch vào một ngày nắng gắt!

Ghé chân tại một phòng công chứng tại Ấp Bến Đình, xã Phú Đông (Nhơn Trạch) chứng kiến không một bóng xe cộ trước cửa. Một một số phòng công chứng gần đó đã chắn rào, đóng cửa lâu ngày, vật dụng để bữa bộn trước cửa.

Đây vốn là địa bàn hoạt động sôi nổi của môi giới nhà đất và nhà đầu tư giai đoạn 2017-2021. Thậm chí, trong đợt dịch Covid năm 2020-2021, khu vực này vẫn liên tục chuyển nhượng, sang tay nhà đất.

Là điểm nóng sốt sau xã Phú Hữu và Đại Phước, các khu vực này được đà tăng giá mạnh. Những mảnh đất vườn, đất nông nghiệp, những nền đất dự án, đất lẻ trong dân liên tục sang tay cho các nhà đầu tư khu vực Tp.HCM và cả nhà đầu tư phía Bắc. Với mức giá phổ biến từ 800 đến 1,5 tỉ đồng/nền, thấp hơn giá đất khu vực gần phà Cát Lái, cho nên rất nhiều nền đất được mua đi bán lại hoặc nhà đầu tư vào gom số lượng lớn.

Thời điểm đó, một số môi giới thổ địa thường xuyên đăng tin “cần gom hàng số lượng lớn cho nhà đầu tư”. Nhiều cá mập đã đổ về khu vực xã Phú Đông, Long Tân và Long Thọ để gom đất nền. Hoạt động mua bán sang tay diễn ra chóng vánh như cơm bữa.

Tại phòng công chứng Khải Nguyên, được xem là văn phòng công chứng đất đai lớn nhất nằm trên địa bàn xã Long Tân liên tục khách ra vào, xếp hàng dài chờ công chứng. Những chiếc xe ô tô nối đuôi nhau, nườm nượp kéo về đậu kín cổng ra vào. Thời điểm 2018-2019, nhiều nhà đầu tư xách bao tải tiền, cõng trên lưng vào phòng công chứng là chuyện không hiếm gặp tại đây. Nhân viên phòng công chứng và môi giới làm việc gần như không có thời gian nghỉ ngơi hay ăn trưa.

Thời điểm đó, các hồ sơ giao dịch đất đai tại xã Long Thọ, Vĩnh Thanh, Phú Đông, Long Tân chủ yếu dồn về phòng công chứng Khải Nguyên. Đu theo sức nóng của đất đai, nhiều văn phòng công chứng sau đó đã mọc lên như nấm xung quanh khu vực này.

Hiện tại, cả phòng công chứng Khải Nguyên và các phòng công chứng lân cận đều rơi vào cảnh khách vắng tanh. Các điểm ngồi và quán cà phê sát phòng công chứng chứa đầy lá cây, xơ xác vì lâu ngày không có người. Bên trong, chỉ xuất hiện vài người đến ngồi đợi, nhưng không phải là đi công chứng sang nhượng đất đai mà chủ yếu là công chứng thừa kế, làm thủ tục giấy tờ cá nhân. Nếu trước đây, nhân viên không có thời gian đứng dậy vì khách đông thì bây giờ họ nhàn hạ kiêm nhiệm vụ lau dọn vệ sinh phòng công chứng.

Từ xã Long Tân chúng tôi chạy dọc đường Lê Hồng Phong, khoảng gần 8 cây số để đến xã Long Thọ, huyện Nhơn Trạch. Khu vực này chủ yếu là đất dự án. Những nền đất trong dự án của một số chủ đầu tư đã đầu tư trước đó hàng chục năm vẫn bỏ trống. Sau những đợt sốt đất, các khu vực này hồi sinh tăng giá trở lại rồi lại im bặt.

Tại dự án của HUD Nhơn Trạch với quy hoạch nhà liền kề, song lập, biệt thự, đất nền phân lô…nhưng đến nay, trong tổng số hơn 200ha, chúng tôi đếm được chưa đến 10 căn nhà phố mọc lên. Dù đường xá trải nhựa rất đẹp nhưng không có nhu cầu thực về ở. Năm 2018 khi xuống đây, chúng tôi thấy khoảng 6-7 căn nhà được xây dựng, sau 5 năm trở lại, chỉ thêm được vài căn mọc lên. Toàn cảnh thị trường trông rất đìu hiu, vắng vẻ. Giá các nền đất tại đây đang giảm từ 200-500 triệu đồng/lô. Dù giảm giá nhưng gần như thị trường không có thanh khoản.

Tường rằng sẽ tìm được mảnh đất giá rẻ trong bối cảnh thị trường nhà đất Nhơn Trạch trầm lắng nhưng điều đó không phải.

Khi chúng tôi ngỏ ý muốn tìm mua đất trong khoảng giá từ 1 tỉ đồng trở xuống ở vị trí gần Phà Cát Lái, chủ một sàn giao dịch trên địa bàn xã Phú Hữu, Nhơn Trạch cho biết, giá đó giờ không có đất. Hiện các nền đất lẻ trong dân, hẻm xe máy tại hai xã Phú Hữu và Đại Phước đã rơi vào mức 1,5 đến gần 3 tỉ đồng/nền, tuỳ vị trí. Trong khi đất gần mặt tiền, hẻm ô tô giá đã từ 4-7 tỉ đồng/nền, nhưng nguồn hàng rất hiếm.

“Tài chính từ 1 đến 1,2 tỉ đồng khó mua được đất tại xã Phú Hữu và Đại Phước lắm. Còn nếu mua đất trong dự án ở những nơi vắng vẻ cư dân thì vẫn có, nhưng đi rất xa”, vị này nói.

Ghi nhận cho thấy, mặt bằng giá đất nền Nhơn Trạch, nhất là khu vực gần Phà Cát Lái đã được thiết lập mới sau nhiều đợt sốt đất diễn ra. Dù hiện tại, một số sản phẩm gửi môi giới bán ra là “hàng ngộp” nhưng mức giảm chủ yếu là cắt lời, giảm từ 200-300 triệu đồng/nền. Chủ sàn giao dịch này cũng gợi ý chúng tôi đi xem lô đất tại xã Đại Phước, hẻm xe máy, diện tích gần 100m2 có giá 1.5 tỉ đồng/nền, được xem là nguồn hàng giá tốt của khu vực.

Tìm hiểu được biết, những lô đất có giá từ 900 đến khoảng 1,3 tỉ đồng/nền vẫn xuất hiện tại một số khu vực của Nhơn Trạch như xã Long Thọ, xã Vĩnh Thanh, xã Phước Thiền nhưng người mua phải chấp nhận vị trí xa, cư dân sinh sống thưa thớt và khả năng tăng giá là rất lâu. Sau những đợt sốt nóng, giá đất tại các khu vực này có dấu hiệu tăng ảo, và hiện đang trên đà giảm giá. Tuy vậy, so với giá trị thực về điều kiện sống, nơi ở tiện ích… thì mức giá trên dưới 1 tỉ đồng/nền vẫn là cao.

Những hình ảnh thực tế ghi nhận phía trên cho thấy, có thể phải rất lâu các khu vực như xã Phú Đông, Long Tân, Long Thọ, Phước Thiền… kéo được cư dân về sinh sống. Ngoài tuyến đường 319 nối lên cao tốc Tp.HCM – Long Thành – Dầu Giây đã hoạt động thì việc kết nối hạ tầng của các khu vực này đi lân cận còn khá yếu. Những dự án phân lô bán nền chủ yếu qua tay nhà đầu tư, không có người mua ở thực đang tạo nên bức tranh nhếch nhác và thiếu sức sống của các dự án.

Suốt cả chặng đường trở lại Nhơn Trạch hơn 5 tiếng đồng hồ, chúng tôi ghi nhận điểm dừng “có sức sống” nhất là thị trấn Hiệp Phước, Nhơn Trạch. Từ dự án khu đô thị HUD, thuộc xã Long Thọ chạy dọc tuyến đường Lê Hồng Phong cắt với đường Nguyễn Văn Cừ, vào đường Trần Phú, chúng tôi tìm lối ra quốc lộ 51 bằng cách đi qua đường Tôn Đức Thắng, thuộc thị trấn Hiệp Phước.

Dù cách nhau khoảng 5-6 cây số nhưng hai bức tranh thị trường bất động sản hoàn toàn khác nhau. Nếu xã Long Thọ vắng vẻ, không người ở, thì tại Hiệp Phước nhộn nhịp, đông đúc người qua lại. Đáng chú ý, từ đường Trần Phú để đi đến đường Tôn Đức Thắng có rất nhiều khu công nghiệp hiện hữu. Đây có lẽ là lý do hoạt động sinh sống của người dân cũng vì thế mà nhộn nhịp, sầm uất.

Chạy dọc đường Tôn Đức Thắng, chúng tôi không thấy dự án đất nền nào cho đến khi bắt gặp một dự án căn hộ là Fiato City toạ lạc ngay mặt tiền đường. Chúng tôi tò mò rẽ vào dự án và nhận thấy, hoạt động tham quan căn hộ mẫu đang diễn ra khá nhộn nhịp tại khu nhà mẫu của dự án này. Có khoảng gần 20 người, bao gồm cả môi giới và khách hàng đang vào – ra tìm hiểu dự án. Trong đó, có một số lượt khách được môi giới dẫn vào xem căn hộ mẫu. Phía ngoài, có lượng khách đứng trước sa bàn nghe môi giới tư vấn. Chủ yếu là khách hàng đến từ Nhơn Trạch và một phần khách tại Tp.HCM, Bình Dương.

Trong vai khách hàng đi xem dự án, chúng tôi được một nam môi giới dẫn vào xem căn hộ mẫu và tư vấn dự án. Được biết, đây là dự án rục rịch ra thị trường giai đoạn hai với dòng căn hộ giá từ 33,5 triệu đồng/m2. Bên trong dự án, các dãy nhà phố và tiện ích đã mọc lên, cư dân vào ở khá đông đúc.

Quan sát toàn khu vực cho thấy, đây là dự án căn hộ duy nhất trong khu vực giới thiệu ra thị trường Nhơn Trạch ở thời điểm này.

Trong khi vừa chứng kiến sự đìu hiu của thị trường đất nền Nhơn Trạch, thì những hình ảnh khách hàng nhộn nhịp tham quan dự án căn hộ khiến chúng tôi có niềm tin hơn. Vốn là thổ địa của phân khúc đất nền, việc dòng căn hộ tại Nhơn Trach, Đồng Nai được quan tâm trở lại được xem là tín hiệu mừng cho thị trường bất động sản nơi đây.

Dừng chân khoảng 30 phút tại dự án này, chúng tôi ra ngoài trở về Tp.HCM theo tuyến đường quốc lộ 51. Dù không kẹt xe như điểm xuất từ phà Cát Lái (quận 2) đi Nhơn Trạch lúc đầu nhưng chúng tôi vẫn khá khó khăn để vượt qua dòng người đông đúc đang hối hả di chuyển vào thời điểm cuối tuần….