Thị trường bất động sản Hà Nội đang có nhiều triển vọng

Phục hồi thị trường cho thuê

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, nền kinh tế Việt Nam đang phục hồi linh hoạt và vững chắc trong suốt giai đoạn từ đầu năm đến nay. Điều này sẽ tác động đến tình hình hoạt động của thị trường bất động sản và tiềm năng trong thời gian tới.

Báo cáo của Savills Việt Nam cũng cho thấy tình hình thị trường bất động sản tại Hà Nội có những dấu hiệu phục hồi trong các hoạt động cho thuê thương mại, căn hộ dịch vụ, mua bán nhà ở, công suất cho thuê phòng khách sạn.

Trong 6 tháng đầu năm 2022, kinh tế Hà Nội tăng trưởng 7,8%, tăng 29% theo năm và cao hơn mức tăng 7,2% của 6 tháng đầu năm 2019. Tổng doanh thu bán lẻ hàng hoá và dịch vụ đạt 336 nghìn tỷ VNĐ, tăng 16,5% theo năm.

Dù vậy, tình hình hoạt động được đánh giá là kém, khi công suất thuê giảm 3% theo quý và giảm 4% theo năm, đạt 89%. Tuy nhiên, khu vực phía Tây có diện tích cho thuê thêm tăng cao nhất, đạt 30.600m². Khối đế bán lẻ có diện tích cho thuê thêm tăng cao nhất, đạt 12.200m², tiếp tục chiếm tỷ trọng cao nhất.

Bên cạnh đó, công suất thuê văn phòng được cải thiện rõ rệt trong nửa đầu năm 2022, tăng 2% theo quý, đạt 88%. Trong nửa đầu năm 2022, diện tích cho thuê thêm đạt 80.200m2, cao hơn so với cả năm 2021. Trong đó, hạng A cùng nguồn cung khan hiếm đã giúp giá thuê đạt mức cao nhất trong 10 năm qua. Hạng B là sản phẩm được ưa chuộng nhất. Hạng C vẫn đạt tỷ lệ lấp đầy cao nhất với 93%.

Báo cáo của báo cáo của Savills Việt Nam cũng thể hiện rõ, đến cuối năm 2022 dự kiến sẽ có 112.600m² văn phòng từ 4 dự án mới được gia nhập thị trường; đặc biệt, nhiều dự án cao cấp mới giai đoạn 2023 – 2025 sẽ đáp ứng nhu cầu thuê văn phòng tăng cao trong tương lai.

Thị trường khách sạn Hà Nội cũng có hoạt động khởi sắc khi công suất thuê phòng trung bình tăng 20% theo quý, tăng 16% theo năm, đạt 43%. Giá phòng trung bình đạt 2 triệu đồng, tăng 11% theo quý và 14% theo năm.

Việc đăng cai tổ chức SEA Games 31 đã góp phần thu hút khách du lịch đến Hà Nội khi có đến 700.000 lượt khách trong nước và 31.000 lượt khách quốc tế đến Hà Nội trong 6 tháng đầu năm. Đây là nguyên nhân chính, cùng với việc tăng cường các hoạt động xúc tiến quảng bá du lịch của TP. Hà Nội đã đẩy nhanh quá trình hồi phục thị trường khách sạn. Dự kiến 6 tháng cuối năm 2022 sẽ hứa hẹn kết quả khả quan hơn vì những ảnh hưởng của đại dịch COVID-19 đã bắt đầu giảm nhẹ và niềm tin của khách du lịch đang dần trở lại.

Giám Đốc Savills Hà Nội Matthew Powell nhận định: “Thị trường du lịch đang phục hồi. Nhiều khách sạn có công suất thuê cao với sự trở lại của khách công tác và khách trong nước. Các thị trường nguồn mới đối với khách tham quan du lịch và khách công tác như Ấn Độ đang bắt đầu hiện diện.

Các dự án nghỉ dưỡng ven biển đạt công suất cao, tập trung vào phân khúc hạng sang. Trong khi các dự án lớn định vị không tốt đang gặp khó khăn. Thị trường sẽ có sự phân chia rõ rệt, với sự tập trung vào sản phẩm chất lượng hơn số lượng.”

Triển vọng cho thị trường bất động sản

Theo các chuyên gia của Savills Việt Nam, công suất căn hộ dịch vụ trung bình cải thiện ở tất cả các hạng, đáng chú ý là hạng C ghi nhận tăng trưởng cao nhất ở mức 16% theo quý; giá thuê của quận Nam Từ Liêm cao nhất ở mức 640.000 đồng/m2/tháng.

Trong tương lai, khu vực nội thành cung cấp 82% tổng nguồn cung; các dự án cơ sở hạ tầng tăng kết nối giữa các tỉnh và thành phố, góp phần khiến nguồn cầu tăng cao. Số liệu từ báo cáo của Savills Việt Nam cũng cho thấy tổng nguồn cung bao gồm 5.719 căn từ 62 dự án, tăng 1% theo quý và 3% theo năm.

Nguồn cung ở khu vực nội thành dẫn đầu, chiếm 60% tổng nguồn cung, theo sau lần lượt bởi khu vực phía Tây và Trung tâm. Trong đó hạng A chiếm nhiều thị phần nhất, cùng một dự án hạng B mới gia nhập vào thị trường trong quý II/2022.

Mặt khác, nguồn cầu nhà ở trở nên mạnh mẽ khi dân số Hà Nội dự kiến sẽ đạt 9,8 triệu người vào năm 2030; tăng trưởng GRDP giai đoạn 2026-2030 dự kiến đạt 8,5%. Tình hình thị trường căn hộ để bán ghi nhận số lượng giao dịch giảm, giá bán tăng, trong đó căn hộ hạng B chiếm 71% số căn bán được.

Giá căn hộ có sự chênh lệch rõ rệt giữa sản phẩm sơ cấp và thứ cấp; trong 6 tháng đầu năm 2022, giá bán sơ cấp trung bình cao hơn giá bán thứ cấp 44%, tăng từ mức 14% vào năm 2018. Số liệu báo cáo của Savills Việt Nam cũng góp phần chỉ ra xu hướng thị trường căn hộ sẽ tiếp tục sôi động khi sẽ có khoảng 11.726 căn hộ được đưa vào thị trường nửa cuối năm 2022.

Về điều này, Giám đốc Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội Đỗ Thu Hằng cho rằng, các yêu cầu về tài chính đang thay đổi, trong khi các yếu tố về luật pháp và mở cửa biên giới đã được giải quyết. “Trong điều kiện nguồn cung tương lai dồi dào, giá bán sẽ điều chỉnh đảm bảo một thị trường ổn định và bền vững” .

Trong một diễn biến khác của thị trường, tình hình hoạt động của phân khúc biệt thự và nhà liền kề khá chậm, chỉ 302 giao dịch được ghi nhận tính đến quý II/2022. Người mua đang có xu hướng dịch chuyển sang các dự án tại tỉnh vệ tinh vì nguồn cầu chưa được đáp ứng tại Hà Nội.

Nguyên nhân được cho là do nguồn cung sơ cấp giảm 34% theo quý và 49% theo năm, đạt mức thấp nhất trong vòng năm năm qua. 6 tháng đầu năm 2022 cũng chứng kiến sự tăng trưởng mạnh ở giá bán thứ cấp khi giá bán biệt thự đã tăng gấp đôi, giá nhà liền kề cũng ghi nhận tăng 67% so với năm 2018.

Dự báo đến hết năm 2022, thị trường phân khúc biệt thự và nhà liền kề sẽ chào đón hơn 2.131 căn mới, nhưng lại phải đối mặt với việc người mua đang giảm sự quan tâm đối với thị trường nhà đất tại Hà Nội.

Ông Matthew Powell đưa ra phân tích: “Giá bán hiện ở mức khá cao trong khi nguồn cung lại hạn chế dẫn tới tỷ lệ hấp thụ ở mức thấp. Giao dịch chủ yếu tại thị trường thứ cấp giữa các nhà đầu tư với nhau. Một khi nguồn cung có giá bán hợp lý hơn trở lại thị trường, thanh khoản cùng tình hình hoạt động sẽ được cải thiện.”