Gửi bình luận
- Kịch bản lý tưởng: Lãi suất dưới 10%, giá bán tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ 40-50% (sản phẩm được mở bán).
- Kịch bản kỳ vọng: Giá bán đi ngang, lãi suất 11-13%, tỷ lệ hấp thụ 20%
- Kịch bản thách thức: Giá bán giảm 20%, lãi suất trên 14%, tỷ lệ hấp thụ 10%.
Ở cả 3 kịch bản tuy rằng khác nhau nhưng cũng có thể thấy tại thời điểm này thị trường BĐS “đang từ đáy đi lên”. Tuy nhiên, thị trường đi lên theo hình chữ U, chứ không được như hình chữ V, có nghĩa là tốc độ vẫn chậm hơn kỳ vọng.
“Xuống tiền” vào chung cư hay đất nền?
Tất nhiên điều đó phụ thuộc vào nhu cầu của từng địa phương cụ thể. Ở đây, có thể xem xét với hai thành phố lớn nhất cả nước là Hà Nội và TPHCM.
Báo cáo Tổng quan thị trường chung cư Hà Nội của Công ty Công nghệ BĐS OneHousing đưa ra nhận định khả quan. Điểm nhấn được đề cập là thị trường chung cư khu vực phía Tây của Hà Nội khi được dự báo sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường, với lượng tiêu thụ tăng 20%. Dự báo những tháng cuối năm 2023, lượng tiêu thụ của khu vực này sẽ tiếp tục hồi phục và chiếm phần lớn số bán toàn Hà Nội. Những dự án bán tốt là những dự án thuộc đô thị mới đang đi vào bàn giao với đầy đủ tiện ích và hạ tầng giao thông thuận tiện.
Tương tự, báo cáo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho thấy, 80% giao dịch thành công là các dự án căn hộ chung cư có pháp lý sạch, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Lượng giao dịch cụ thể của chung cư cao cấp đạt 40%, trung cấp đạt 35% và bình dân đạt 1% (do nguồn cung bình dân vô cùng khan hiếm).
Vẫn tại Hà Nội, 49% số nhà môi giới tham gia khảo sát cũng đánh giá, đầu tư chung cư để bán, cho thuê là hoạt động tiềm năng nhất từ nay đến cuối năm. Khi việc nới tín dụng và lãi suất giảm, giá bán các căn hộ chung cư mới ở Hà Nội đã tăng trở lại. Trong số các dự án chung cư chào bán có khoảng 52% dự án chào bán giá trên 47 triệu đồng/m2, tăng 5% so với cùng kỳ năm 2022. Các dự án còn lại chào bán ở mức từ 35 triệu đồng/m2 trở lên (chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì).
Còn tại TPHCM, các huyện vùng ven giá đất nền vẫn trong xu hướng giảm, trở lại với giá trị thật cũng khiến giao dịch thuận lợi hơn. Ví dụ, tại Hóc Môn, đất nền ở xã Xuân Thới Sơn được môi giới chào 19 triệu đồng/m2, trong khi giá bán cùng kỳ năm trước là 25 triệu đồng/m2. Tại xã Bà Điểm, đất nền một số trục đường chính cũng hạ xuống còn 19 triệu đồng/m2, giảm 20% so với quý đầu năm. Đất vườn, đất trồng cây lâu năm diện tích lớn có giá 6-8 tỷ đồng 1 lô giảm trung bình 1,5 tỷ đồng tùy vị trí.
Đất nền tại huyện Bình Chánh và Nhà Bè cũng ghi nhận giảm giá cục bộ trên thị trường thứ cấp. Đầu tháng 11, đất nền tại xã Long Thới (huyện Nhà Bè) diện tích 80-85 m2 chào giá 2,5 tỷ đồng, giảm 500 triệu đồng so với cùng kỳ. Tại Cần Giờ, đất nền khu Phước Lộc từng được rao giá 20 triệu đồn/m2 hồi năm ngoái với nền đất đã ép cọc, đến nay được giao dịch ở mức 15 triệu đồng/m2.
Giới kinh doanh BĐS tại TPHCM cho rằng, việc giá đất ngoại thành giảm có nhiều nguyên nhân, nhưng về cơ bản cho thấy đang dần trở lại với giá trị thực, không còn bị giá ảo với những chiêu “đánh sóng”, “thổi giá”. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Lộc Hạnh - Tổng Giám đốc Công ty Ngọc Châu Á thì những tháng còn lại của năm 2023 nên được xem là giai đoạn bản lề để quan sát phản ứng của thị trường BĐS tại TPHCM, và rằng quá trình này sẽ diễn ra một cách chậm chạp.
Câu hỏi đặt ra là: Tại thời điểm này nên “xuống tiền” mua chung cư hay đất nền? Theo giới chuyên gia tài chính, điều đó tùy thuộc vào nhu cầu của người mua hay người kinh doanh BĐS. Nhưng thực tế cho thấy thị trường BĐS có nhiều dấu hiệu đang “thoát đáy” và có thể sẽ ấm lên trong năm 2024.
Phát biểu tại Tại tọa đàm “Triển vọng thị trường BĐS” do Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) tổ chức, chuyên gia kinh tế, TS Trần Du Lịch đã chỉ ra 2 điểm nghẽn của BĐS là thể chế và hấp thụ vốn, trong đó điểm nghẽn hấp thụ vốn là “đại sự”. Ông Lịch cũng cho rằng thị trường BĐS không thể đổ vỡ, nhưng để thuận lợi như trước năm 2019 thì chưa. Thị trường chuyển từ âm ít sang dương ít từ quý 3/2023, dự báo khởi sắc hơn từ quý 2/2024. Tuy nhiên, thị trường BĐS cũng cần điều chỉnh khi sản phẩm cho người có nhu cầu thực quá ít. "Đây là căn bệnh phải điều trị. Không phải ngẫu nhiên Chính phủ mạnh mẽ phát triển nhà ở xã hội, mà là để cung cầu gặp nhau, phù hợp với nhu cầu tiêu dùng" - ông Lịch nói.
