Gửi bình luận
3 phương pháp định giá đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)
Như vậy, trong dự thảo sửa Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất, chỉ còn quy định 3 phương pháp định giá đất là: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Đáng chú ý, việc bỏ phương pháp thặng dư là một vấn đề nhận được rất nhiều ý kiến.
"Hiện nay các doanh nghiệp đang vướng mắc nhất là phương định giá đất để tính ra tiền sử dụng đất. Hiện các dự án cao tầng chúng ta đang dùng phương pháp định giá bằng giá trị thặng dư. Vì câu chuyện định giá giá trị thặng dư đó nếu chúng ta kêu 3 đơn vị sẽ ra 3 kết quả khác nhau cho cùng 1 dự án…", ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc công ty Lê Thành cho biết.
Còn theo ông Nguyễn Tiến Thoả, Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, mỗi phương pháp phù hợp với từng loại khác nhau. Ví dụ phương pháp so sánh và thu nhập dùng xác định giá đất cho mục đích sử dụng hiện tại. Còn phương pháp thặng dư dùng xác định giá đất cho mục đích sử dụng trong tương lai. Không thể mang áp phương pháp xác định giá đất hiện tại áp dụng cho tương lai được.
Về vấn đề này, trong dự thảo không nói là bỏ mà trước mắt chúng ta sẽ không áp dụng. Lý giải cho điều này theo Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên đất Đào Trung Chính, thứ nhất theo Nghị quyết 18 của Trung ương yêu cầu khi đưa ra phương pháp xác định giá đất phải đảm bảo bám sát theo thị trường. Trong khi phương pháp thặng dư quy định lấy theo chi phí và doanh thu giả định.
"Tuy nhiên việc ghi nhận thị trường của chúng ta trong thời gian qua chưa đầy đủ. Ví dụ thông tin về giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng hầu hết thấp hơn so với thực tế. Nếu lấy giá trong hợp đồng sẽ đảm bảo an toàn cho người làm định giá nhưng không phản ánh đúng với hơi thở của thị trường", ông Chính nhấn mạnh.
Thứ hai trong phương pháp thặng dư, khi triển khai thực tế có rất nhiều yếu tố giả định, như doanh thu liên quan đến giả định thời gian xây dựng bao nhiêu năm, thời gian bán hàng là bao nhiêu năm; các chi phí lợi nhuận, lãi vay, quản lý doanh nghiệp… Tất cả những điều này nếu chỉ cần thay đổi một chỉ tiêu giá đất xác định theo phương pháp thặng dư đã "chạy" đi một đoạn và sai khác rất nhiều.
"Chúng ta có nghe các phản ánh là cùng một thửa đất nếu sử dụng các phương pháp định giá đất khác nhau thì đã cho ra giá khác nhau. Nhưng với định giá đất theo phương pháp thặng dư thì nếu người làm khác nhau, người thu thập thông tin, thông số khác nhau cũng sẽ cho các mức giá khác nhau", ông Chính nói.
Do hiện nay, cơ sở dữ liệu thị trường chưa đầy đủ, chưa chuẩn mực, chưa phản ánh đúng giá trị thị trường cho nên trong giai đoạn trước mắt chưa áp dụng định giá đất theo phương pháp thặng dư.
Theo Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên đất Đào Trung Chính, việc không áp dụng định giá đất theo phương pháp thặng dư là do hiện cơ sở dữ liệu thị trường chưa đầy đủ, chưa chuẩn mực, chưa phản ánh đúng giá trị thị trường
Cũng theo ông Chính, trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) khi định giá một thửa đất thì sẽ sử dụng ít nhất 2 phương pháp. Trong trường hợp 2 phương pháp này có giá trị khác nhau thì sẽ lấy theo giá trị cao hơn.
Đất đai là vấn đề quan trọng, liên quan đến quyền và lợi ích của toàn dân. Việc tháo gỡ vướng mắc trong thẩm định giá đất đang được Chính phủ chỉ đạo trên một tinh thần quyết liệt, không lòng vòng, chậm trễ, dứt khoát không gây phiền hà cho người dân, doanh nghiệp, phù hợp với yêu cầu của thực tiễn và quy định của pháp luật. Quá trình góp ý với dự thảo đòi hỏi sự vào cuộc tập thể của cả hệ thống chính trị.
