Chung cư có còn là “tiêu sản” ?

Đường dài mới biết ngựa hay

Khi thị trường Bất động sản (BĐS) tăng mạnh, nhóm hàng chung cư được coi là "tiêu sản" bởi đầu tư không sinh lời, mua xong thường "mất giá" cùng với bao chi phí phát sinh trong quá trình sử dụng.  

Tuy nhiên, từ năm 2015 đến quý 3 năm nay, Tỷ suất lợi nhuận gộp khi đầu tư chung cư lên tới 12,5%/năm. Tỷ suất này được tính bằng “Tốc độ tăng giá” và “Lợi suất cho thuê”

Chung cư cũng chính là loại hình BĐS ít bị ảnh hưởng nhất do tính chất phục vụ nhu cầu ở thực. Đi ngược chiều với sự sụt giảm của các loại hình khác, nhu cầu tìm mua chung cư tăng 3%, lượt tìm thuê tăng 6%, và lượt tìm kiếm nhiều nhất trên cả nước thuộc về các căn hộ có giá từ 2 - 4 tỷ đồng trong quý 3 vừa qua. 

Ở quý trước, cũng so với đầu năm 2015, lợi nhuận khi đầu tư chung cư tăng tới 97%, dẫn đầu bảng. Tiếp theo là các kênh đầu tư như: vàng với 90% và đất nền: 69%. Với ngoại tệ thì chỉ tăng 11% sau 8 năm.

Giá chung cư tăng điên cuồng

Phải có nhà trước 30 tuổi là giấc mộng luôn đau đáu trong lòng giới trẻ hiện nay. Tuy nhiên, việc giá căn hộ chung cư ngày càng bỏ xa thu nhập người dân, thành ra… việc sở hữu 1 căn riêng cho gia đình mình đang ngày một khó.

Mặc dù, giá rao bán chung cư không có nhiều thay đổi, chỉ tăng nhẹ từ 1% - 5% tại Hà Nội, và gần như đi ngang ở TP.HCM, nếu tính từ đầu năm. Thế nhưng, giá bán này được cho là đang ở mức rất cao.

Xét trong giai đoạn dài từ năm 2015 đến nay, chỉ số “Tăng giá chung cư” ở Hà Nội và TP.HCM đã vượt xa “Tốc độ tăng thu nhập” của người dân. 

Sau 8 năm, trong khi thu nhập của người dân khu vực thành thị chỉ tăng 39%, thì giá chung cư TP.HCM tăng tới 82%, ở Hà Nội cũng tăng tới 56%.

Việc hạn chế trong “nguồn cung sơ cấp mới”, phần nào giúp thị trường thứ cấp được ưa chuộng hơn. Tại thị trường căn hộ, giá thứ cấp đạt 36 triệu đồng/m2, tăng 2% theo quý và 8% theo năm. Còn giá sơ cấp đạt 54 triệu đồng/m2, và đã tăng trong 19 quý liên tiếp. 

Chuyên gia lý giải ra sao?

Theo lý giải của PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, giảng viên Học viện Tài chính:

Xu hướng “đầu tư” vào căn hộ chung cư rồi cho “thuê lại” chính là một trong các nguyên nhân. Với lợi thế về hạ tầng, tiện ích và giá cả cạnh tranh, nhà chung cư được cho là phù hợp với các đối tượng có mức thu nhập trung bình khá. Với những ưu điểm tương đương thì nhà mặt đất sẽ có giá rất cao.

Ngoài ra, chung cư hiện nay đã khác rất nhiều so với Nhà tập thể ở thế kỷ trước. Đặc biệt là ở những khu chung cư cao cấp, những đại đô thị hiện đại đã có thể đáp ứng gần như toàn bộ các nhu cầu của cư dân.

Nếu chỉ có nhu cầu ở và tận hưởng cuộc sống, đa số người thuê nhà sẽ lựa chọn nhà chung cư nơi có đầy đủ các tiện ích ngay cạnh nơi sinh sống. Điều này giúp nhà chung cư ngày càng dễ cho thuê, và được giá hơn. Do đó, lợi nhuận từ đầu tư vào chung cư cũng tăng theo.

Mặt khác, nguồn cung khan hiếm cũng là lý do đã đẩy giá chung cư lên cao, đặc biệt nằm ở phân khúc chung cư hạng B, hạng C. Điển hình như loại căn hộ hạng C, năm 2015, tỷ trọng nguồn cung của nhóm này tại thị trường Hà Nội đạt 51%. Nhưng tại thời điểm quý III vừa qua, con số này giảm chỉ còn 5% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Đây là điều lý giải hiện tượng thị trường BĐS "lao dốc" suốt thời gian dài vừa qua, nhưng giá chung cung vẫn không hề giảm trước nhu cầu thật sự của người có nhu cầu.