Gửi bình luận
Điều cần xem xét, các hợp đồng ủy quyền có nội dung cho phép người nhận ủy quyền sử dụng NOXH lại được công chứng, chứng thực. Đây là các giao dịch vô hiệu vì lý do: (i) Việc cho người khác sử dụng là một giao dịch dân sự và nằm ngài phạm vi đại diện (xác lập, thực hiện giao dịch dân sự) mà có bản chất phải là: cho thuê, cho mượn (không trả tiền); (ii) Việc cho người khác sử dụng là vi phạm nguyên tắc thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội (Điều 52 Luật Nhà ở 2014); (iii) Vi phạm điều cấm chuyển nhượng tại khoản 4 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP (không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm).
Ngoài hợp đồng ủy quyền, một hình thức giao dịch nhà ở xã hội khá phổ biến khác là lập vi bằng, ông đánh giá thế nào về hình thức này?
Với cùng bản chất sai về nội dung giao dịch như hợp đồng ủy quyền sai về nguyên tắc thực hiện chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội tại Điều 52 Luật Nhà ở 2014 và vi phạm điều cấm chuyển nhượng tại khoản 4 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP) thì hình thức lập vi bằng còn sai quy định về hoạt động thừa phát lại tại khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP (Vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật, không thay thế văn bản công chứng).
Trong khi đó, theo Luật Công chứng 2014, ông chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản.
Trên thực tế, giống như các hoạt động vi phạm khác (cho vay nặng lãi,...) thì các giao dịch này có thể che giấu bằng cách khống ghi nội dung giao dịch mà chỉ lập vi bằng về việc các bên giao nhận một khoản tiền, thậm chí là giao khống một phần (sau khi lập vi bằng thì lại trả lại). Điểm chung là dùng hình thức về lập tài liệu chứng cứ để chống lại nội dung sai sự thật (không có chứng cứ chứng minh).
Trường hợp khách mua nhà ở xã hội theo hình thức ủy quyền khi có nhu cầu chuyển nhượng căn hộ cho người khác cần thực hiện các thủ tục gì?
Với hình thức lập văn bản ủy quyền thì chỉ ủy quyền cho người khác thay mặt mình ký kết giao dịch hoặc thực hiện các nghĩa vụ hợp đồng, không bao gồm các việc người nhận ủy quyền hưởng lợi ích riêng hoặc họ được sử dụng NOXH.
Trường hợp khách mua nhà ở xã hội theo hình thức uỷ quyền/lập vi bằng khi chưa đủ điều kiện qua thời gian 5 năm, rủi ro nào xảy ra với người mua?
Với những trường hợp này, nếu căn cứ vào các đặc điểm phân tích trên để xác định giao dịch giả tạo (hợp đồng ủy quyền/vi bằng) để che giấu hình thức chuyển nhượng NOXH mà trong thời gian 5 năm thì khi phát hiện có thể bị xử lý là thu hồi lại NOXH và các bên còn bị xử lý vi phạm hành chính với mức từ 40 – 120 triệu đồng theo Điều 64 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
Quan điểm của ông như thế nào về việc chuyển nhượng nhà ở xã hội trước thời hạn?
Chúng ta vẫn thấy có một lỗ hổng trong việc người mua NOXH dễ chuyển nhượng lại cho đối tượng khác (cũng có đủ điều kiện hưởng chính sách) nhưng lại người bán thu thêm chênh lệch ngoài thỏa thuận hoặc thông qua phí môi giới của công ty môi giới. Điều này cũng tạo điều kiện cho việc mua NOXH nhưng không sử dụng mà sau đó chuyển nhượng lại để kiếm lời.
Cảm ơn chia sẻ của ông!
