Gửi bình luận
Đối với trường hợp này, ông Nguyễn Như Bình, Trưởng Phòng Kinh tế đất - Sở TN-MT TP HCM, thông tin về quy trình, Sở TN-MT sẽ tiếp nhận hồ sơ, thuê tư vấn thẩm định giá và họ có chấp nhận tham gia hay không là cả vấn đề lớn. Vì hồ sơ liên quan điều chỉnh bổ sung quy hoạch, cơ cấu sử dụng đất là họ rất "ngán", đặc biệt là thời điểm cũ là cực kỳ khó.
"Có nhiều trường hợp nhận rồi nhưng sau hủy hợp đồng và chấp nhận phạt. Thành phố thống kê 47 hồ sơ mời chào thầu rất nhiều lần nhưng không có đơn vị tư vấn nào tham gia, có trường hợp chào 14 lần và tiếp tục chào mời" - ông Nguyễn Như Bình nói.
Theo ông Bình, đa số những trường hợp xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung thì chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất rồi, sau đó phát sinh điều chỉnh. Nhiều doanh nghiệp đề nghị thay vì nộp 1 tỉ đồng thì sẵn sàng nộp 2-3 tỉ đồng để giải quyết xong nhưng thủ tục định giá hết sức phức tạp. Vì vậy, Sở TN-MT từng đề xuất cấp sổ hồng một phần với tỉ lệ do sở này xác định để bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà. Tuy vậy, bộ, ngành trung ương ghi nhận nhưng không có văn bản hướng dẫn chỉ đạo cụ thể mà sẽ đưa vào trong chương trình sửa luật, nghị định và thông tư.
Ông Nguyễn Duy Thành, Tổng Giám đốc Công ty CP Quản lý nhà Toàn Cầu (Global Home), cho hay khoản 4 điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ chưa quy định khái quát hóa việc cấp sổ hồng đối với tất cả "công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ", mà chỉ đối với "công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ", nên phạm vi điều chỉnh rất hẹp.
Cũng theo ông Nguyễn Duy Thành, cần có thêm khung pháp lý quy định cụ thể về quản lý, khai thác, vận hành… các loại hình condotel, officetel. Lý do là loại hình này khai thác lưu trú nghỉ dưỡng nên liên quan chặt chẽ ba bên là người sở hữu căn hộ condotel, chủ đầu tư và đơn vị quản lý vận hành.
Dự án chung cư M-one Nam Sài Gòn, quận 7, TP HCM
Tìm giải pháp tháo gỡ vướng mắc
Theo UBND TP HCM, từ ngày 1-7-2014 (thời điểm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực) đến tháng 4-2023, trên địa bàn có 335 dự án nhà ở thương mại với 191.101 căn đủ điều kiện cấp sổ hồng. Trong đó, chưa cấp sổ hồng cho 81.085 căn.
Số căn chưa được cấp chia thành 6 nhóm. Trong đó, số dự án chủ đầu tư đã nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ hồng cho người mua nhà, đã phát hành thông báo thuế, chờ người dân đóng thuế là 8.372 căn; 39 dự án đang thực hiện cấp sổ hồng, nay phải tạm ngừng cấp do phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính bổ sung với 19.958 căn; 18 dự án phải ngừng do đang thanh tra, điều tra với 10.277 căn; 8.918 căn hộ vướng các quy định về loại hình bất động sản mới; 4.653 căn hộ có vướng mắc khác. Ngoài ra, còn có 28.907 căn chưa cấp sổ hồng do chủ đầu tư, người mua nhà chưa nộp hồ sơ.
Đối với các dự án nhà ở thương mại trước ngày 1-7-2014, hiện có 105 dự án phát triển nhà ở đã được các chi nhánh văn phòng ĐKĐĐ tiếp nhận, lập hồ sơ và trình cấp sổ hồng cho người mua nhà với 24.501 căn hộ/nhà ở riêng lẻ.
Bên cạnh đẩy nhanh cấp sổ hồng cho 20.300 căn trong năm 2023 theo kế hoạch, Sở TN-MT TP HCM cũng lên kế hoạch tìm giải pháp giải quyết vướng mắc cho các dự án, giúp bảo đảm quyền lợi người mua nhà. Giám đốc và một phó giám đốc Sở TN-MT TP HCM sẽ trực tiếp chủ trì, chỉ đạo thực hiện các giải pháp tháo gỡ vướng mắc đối với các dự án.
Trong kế hoạch của Sở TN-MT TP HCM, đối với nhóm dự án chưa cấp sổ hồng do vướng các quy định về loại hình bất động sản mới chưa được quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật, cơ quan này sẽ tổ chức tập huấn để cấp sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ theo Nghị định số 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ).
Theo báo cáo của UBND TP HCM, tổng hợp trong 8 năm (từ năm 2015 đến hết 2022), cơ quan chức năng tiếp nhận 165.716 hồ sơ đề nghị cấp sổ hồng, trong đó đã giải quyết 107.195 hồ sơ (64,6%) và đang giải quyết 58.521 hồ sơ. Về kết quả này, UBND TP HCM đánh giá năm đầu tiên kết quả giải quyết đạt tỉ lệ khá thấp do thời điểm Luật Đất đai mới có hiệu lực và mới thành lập Văn phòng ĐKĐĐ nhưng 7 năm sau đó kết quả đã tăng dần.
Mức phạt chưa đủ răn đe
Đối với nhiều trường hợp chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ cấp sổ hồng cho cư dân, theo luật sư Đỗ Trúc Lâm, Hãng luật Lâm Trí Việt (Đoàn Luật sư TP HCM), theo quy định tại điều 39 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ cấp sổ cho người mua, thuê mua nhà từ sau 50 ngày sẽ bị xem xét xử phạt vi phạm hành chính từ 10 triệu đồng đến 1 tỉ đồng, bị buộc nộp hồ sơ hoặc cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất tự nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp sổ hồng theo quy định. Mức phạt này áp dụng cho tổ chức, mức phạt đối với cá nhân bằng 1/2 lần mức phạt đối với tổ chức.
Theo luật sư Lâm, mức chế tài này còn thấp, chưa đủ răn đe, vì hành vi vi phạm dẫn đến hệ lụy thiệt hại lớn cho quyền lợi chính đáng của khách hàng, còn có khả năng xảy ra tình trạng chiếm dụng vốn, gây bất ổn cho nền kinh tế.
