Gửi bình luận
Hoạt động đầu tư trên quy mô dự án vẫn diễn ra sôi nổi. Thị trường Việt Nam vẫn duy trì các nền tảng cung–cầu tốt và có tiềm năng tích cực để phục hồi cũng như chuyển sang chu kỳ tăng trưởng mới.
Diễn biến này có chệch so với dự báo của ông từ trước đó?
Không nằm ngoài diễn biến chung của khu vực châu Á – Thái Bình Dương và các thị trường lân cận, kịch bản bất động sản phục hồi hoàn toàn trong năm nay sẽ khó xảy ra cho Việt Nam.
Trên bình diện toàn cầu, bất động sản thương mại (nhà ở thương mại, văn phòng, bất động sản bán lẻ và công nghiệp) hiện đang đứng trước nguy cơ khủng hoảng. Bởi vì các Ngân hàng Trung ương vẫn neo lãi suất cho vay cao để đối phó với lạm phát, khiến chi phí đi vay đắt đỏ hơn.
Điều này làm giảm thanh khoản và giá trị của tài sản, dẫn đến chỉ số vốn vay trên giá trị (loan-to-value ratio) của tài sản cao hơn và đẩy doanh nghiệp bất động sản vào tình thế mắc kẹt.
Doanh nghiệp phải giảm giá để bán tài sản nhanh hơn để trả nợ ngân hàng, càng tạo cơ sở để tài sản bị định giá thấp, tạo ra hiện tượng tái lập mức giá mới.
Tại Việt Nam, việc lạm dụng đòn bẩy tín dụng khiến thị trường bất động sản nhạy cảm hơn khi có biến động về lãi suất, cộng với các khó khăn về trái phiếu, pháp lý, tâm lý thị trường… càng làm kéo dài thời gian hồi phục của thị trường.
Những nhân tố nào tác động khiến thị trường bất động sản Việt Nam có diễn biến như hiện tại?
Sự giảm tốc của thị trường bất động sản hiện tại chắc chắn đến từ yếu tố kinh tế. Các tác nhân vĩ mô như căng thẳng địa chính trị và đứt gãy chuỗi cung ứng ảnh hưởng đến tình hình tăng trưởng của Việt Nam và làm gián đoạn dòng tiền luân chuyển trong nền kinh tế. Khi sức khỏe của nền kinh tế yếu đi thì chắc chắn bất động sản là một trong những thị trường bị ảnh hưởng đầu tiên.
Điều này do đặc thù của bất động sản có tính thanh khoản thấp hơn các loại tài sản khác, đồng thời liên quan mật thiết đến lĩnh vực tài chính – ngân hàng (hầu hết khoản đầu tư BĐS đều sử dụng đòn bẩy tài chính).
Bên cạnh đó, niềm tin công chúng đã hứng chịu một số cú sốc lớn trong thời gian qua, và điều này cần nhiều thời gian để phục hồi.
Một số nhà đầu tư cho rằng, lãi suất ngân hàng là “mấu chốt” để mở rộng dòng tiền vào lĩnh vực địa ốc. Lãi suất cho vay bất động sản đang trở về mốc như thời điểm trước dịch bệnh. Đó là lý do khiến các nhà đầu tư dự đoán sẽ có sự đảo chiều trên thị trường vào giai đoạn cuối năm. Ông nghĩ sao về điều này?
Lãi suất ngân hàng là một yếu tố rất quan trọng. Lãi suất cho vay giảm giúp doanh nghiệp giảm chi phí vốn, đặc biệt với các ngành thâm dụng vốn tín dụng như Xây dựng & Vật liệu xây dựng và Bất động sản.
Lãi suất giảm, cộng với hạn mức ‘rộng cửa’ sẽ giúp doanh nghiệp và người dân tiếp cận vốn tín dụng tốt hơn, thúc đẩy sức mua và tốc độ phát triển dự án. Từ đầu năm đến nay, NHNN đã điều chỉnh giảm lãi suất điều hành bốn lần và các chỉ số tăng trưởng tín dụng còn khá yếu. Tôi kỳ vọng lãi suất cho vay sẽ tiếp đà giảm trong các tháng tiếp theo.
Theo ông, để thị trường hồi phục, đâu là nhân tố “chủ chốt”?
Tuy nhiên, theo tôi lãi suất không hẳn là yếu tố quyết định để thị trường hồi phục. Thực tế vướng mắc lớn nhất trên thị trường hiện nay là vấn đề pháp lý, cụ thể liên quan đến quy hoạch, xây dựng và kinh doanh bất động sản. Một khi pháp lý dự án không đáp ứng điều kiện vay, doanh nghiệp khó tiếp cận dòng tiền từ ngân hàng để đầu tư xây dựng, gây chậm trễ và làm mất niềm tin khách hàng.
Ngoài ra, bất động sản chỉ có thể bắt đầu hồi phục khi các nguồn lực nội tại của thị trường thật sự sẵn sàng. Đó là người mua nhà có việc làm, thu nhập và tích lũy ổn định; hoặc nhà đầu tư tin tưởng trở lại vào chủ đầu tư, dự án, tiềm năng sinh lời trong dài hạn và quyết định xuống tiền.
- Cảm ơn chia sẻ của ông!
