Cá mập bắt đầu đổ tiền mua đất, đã đến lúc xuống tiền đầu tư?

"Cá mập", nhà đầu tư sẵn tiền mặt vẫn “âm thầm” đi săn

Sau hơn một năm trầm lắng, thị trường BĐS nhiều nơi đang có dấu hiệu phục hồi trở lại kể từ quý 2/2023 khi mức độ quan tâm và giao dịch thành công tăng lên đáng kể.

Anh Hòa - một nhà đầu tư chuyên về phân khúc đất nền ở Hà Nội cho biết, khoảng 2 tháng nay, anh và nhóm đầu tư của mình đã đi khảo sát đất nền (dạng nhà vườn) ở một số huyện ven Hà Nội và các tỉnh lân cận như Hòa Bình, Thái Nguyên, Phú Thọ…

Theo anh Hòa, hiện tại, thị trường đất nền ở nhiều nơi đang giảm mạnh, đặc biệt đối với những lô đất diện tích lớn, giá trị 3-5 tỷ đồng. Nguyên nhân chính khiến nhà đầu tư giảm giá bán, theo anh là do mất cân đối tài chính và thị trường khó khăn.

Thị trường BĐS nhiều khu vực đang có dấu hiệu phục hồi trở lại

Với số tiền nhàn rỗi 500 triệu đồng, anh Thức (Nam Định) cho biết cũng đang tìm kiếm cơ hội đầu tư vào phân khúc đất nền. “Với số tiền hiện tại rất khó để có thể tìm kiếm BĐS khu vực trung tâm Hà Nội, do đó tôi đang di chuyển ra vùng ven để tìm kiếm cơ hội đầu tư và đã được các môi giới giới thiệu một số sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính”, nhà đầu tư 8X chia sẻ thêm.

Trong khi đó, chỉ vài ngày đăng tin rao bán, chị Huyền (Hà Đông – Hà Nội) cho biết đã chốt thành công một lô đất nền thuộc vị trí góc hai mặt đường với mức giá gần 2 tỷ đồng. Tương tự, chị Liên một chủ đất khác cũng đã chốt cọc thành công với khách mua lô đất nền của mình rao bán gần đó.

Anh Hải, một môi giới nhà đất tại Hòa Lạc (Thạch Thất – Hà Nội) cho biết nhu cầu mua đất nền của nhà đầu tư tại khu vực này cũng trở nên sôi động hơn trong thời gian gần đây. Mỗi tuần văn phòng môi giới của anh tiếp đón hàng chục lượt khách có nhu cầu tìm mua nhà đất và đất nền để ở và đầu tư trong khoảng tài chính quanh mức 1 tỷ đến 2,5 tỷ đồng. Thậm chí nhiều khách còn xem đất và chốt cọc ngay trong đêm.

Thời gian gần đây, nhiều địa phương tiếp tục đẩy mạnh tổ chức các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất. Theo đó, UBND huyện Mê Linh (TP Hà Nội) tiếp tục ra thông báo mời tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở (đợt 3) đối với 86 thửa đất (gồm 61 thửa đất liền kề và 25 thửa đất biệt thự) tại khu Đồng Trước, xóm 4, thôn Xa Mạc, xã Liên Mạc với giá khởi điểm từ 18,4-20,6 triệu đồng/m2.

Trước đó, vào tháng 8 và giữa tháng 9 vừa qua, huyện Mê Linh đã tổ chức thành công 2 phiên đấu giá với 75 thửa đất tại khu Đồng Trước, xã Liên Mạc, thu ngân sách 177 tỷ đồng.

Phân khúc đất nền nhận được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư

Ở thị trường các tỉnh, anh Sơn, ở Nam Định cho biết cũng mới chốt thành công lô đất nền gần 200m2 tại quê mình với giá chỉ 600 triệu đồng sau khi chủ đất “ngộp ngân hàng” cắt lỗ sâu hơn 300 triệu đồng. Anh Sơn cho biết ở thời điểm sốt đất đầu năm 2022, lô đất này từng được giao dịch với mức giá lên tới 950 triệu đồng, tương đương với mức giá 5 triệu đồng/m2. 

Trước những tín hiệu khởi sắc của thị trường BĐS, đặc biệt là đất nền thời gian gần đây, chị Dung, một chủ văn phòng BĐS tại Hà Đông, Hà Nội chia sẻ, sau thời gian "sốt đất", nhà đầu tư đang "chôn" một lượng tiền mặt khá lớn vào bất động sản. Những tín hiệu khởi sắc của thị trường về lượng giao dịch hiện tập trung chính ở các thành phố lớn như Hà Nội và vùng ven Hà Nội với các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, mức giá tầm trung. Thị trường đất nền khu vực các tỉnh sẽ cần thêm thời gian mới có thể sôi động lại như trước. Tuy nhiên, đây cũng là thời điểm tốt cho nhà đầu tư sẵn tiềm lực.  

Thu nhập môi giới BĐS cũng tăng mạnh trở lại

Trước nhu cầu tìm nơi an cư và đầu tư của nhiều người, thị trường BĐS ở một số khu vực đã dần “tan băng” khi có những giao dịch trở lại. Với những giao dịch thành công, khoản thu nhập của các môi giới cũng được cải thiện đáng kể.

Anh Hải cho biết từ tháng 7 đến nay lượng khách hàng tìm kiếm nơi an cư và đầu tư trong khu vực có dấu hiệu phục hồi. Phân khúc nhận được sự quan tâm của nhiều người là nhà đất trong mức giá khoảng 1 – 2,5 tỷ đồng, trong đó phân khúc đất nền trong mức giá từ 1 tỷ đến 1,5 tỷ đồng được tìm kiếm nhiều nhất. Trung bình mỗi tháng anh cùng các đồng nghiệp cũng chốt được từ 2-4 giao dịch thành công.

Thu nhập của môi giới được cải thiện khi nhiều giao dịch BĐS với số tiền lớn đã được thực hiện thành công thời gian gần đây

“Từ đầu năm 2023, thị trường bất động sản đìu hiu do nguồn vốn tín dụng cho lĩnh vực này bị siết chặt và lãi suất cho vay tăng cao khiến nhiều nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn, do đó để có giao dịch thành công là điều rất khó.

Tuy nhiên, kể từ giữa năm nay, thị trường đã có những khởi sắc khi lãi suất giảm, giá bán nhiều khu vực đã giảm về mức kỳ vọng của người mua,... Theo đó, nhiều người đã rục rịch bắt đầu đi xem, xuống tiền mua bán bất động sản”, anh Hải cho biết.

Tương tự, anh Giang, một môi giới nhà đất tại Thanh Trì – Hà Nội cũng chia sẻ thu nhập của mình cùng một số đồng nghiệp thời gian gần đây cũng đã được cải thiện đáng kể khi số lượng giao dịch thành công đã tăng đáng kể.

Môi giới này cũng cho biết phân khúc nhà đất từ vài trăm triệu đến dưới 2 tỷ đồng luôn nhận được sự quan tâm của nhiều người, đặc biệt là những người có nhu cầu ở thực và nhà đầu tư có nguồn vốn nhỏ trong khi không muốn vay mượn thêm từ ngân hàng.

Nhiều môi giới đã có thể chốt thành công 3-4 giao dịch mỗi tháng

Trong khi đó, tại khu vực Hà Đông – Hà Nội, phân khúc nhà đất và đất nền với mức giá 1-2,5 tỷ đồng cũng được nhiều người có nhu cầu ở thực quan tâm, nhiều môi giới có thể chốt thành công từ 3-4 giao dịch mỗi tháng thay vì tình cảnh cả tháng không có giao dịch nào như trong giai đoạn thị trường trầm lắng trước đây.

Nhiều giao dịch lớn thành công giúp các môi giới có được nguồn thu nhập từ vài chục triệu tới cả trăm triệu đồng mỗi tháng thay vì “chạy ăn từng bữa” như những tháng cuối năm 2022 và đầu năm 2023.

Thị trường bất động sản “đã qua đáy”

Sau những động thái gỡ khó toàn diện của Chính phủ, thị trường bất động sản hiện đang khởi sắc trở lại. Theo thống kê của chuyên trang Batdongsan, nhìn chung các chỉ số về mức độ quan tâm và lượng tin đăng ở tất cả các phân khúc đều tăng.

Trung bình, mức độ quan tâm tìm mua bất động sản trong tháng 8/2023 đã tăng 6% so với tháng liền trước. Đây là tín hiệu hồi phục tích cực của thị trường bất động sản, đồng thời cũng thấy rõ sự quan tâm của giới đầu tư đối với lĩnh vực này.

Đánh giá về sự phục hồi của thị trường BĐS trong một tọa đàm mới được tổ chức, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia nhận định thị trường bất động sản hiện nay không hề khủng hoảng mà đây là khó khăn chung của thế giới. Nếu có thì chỉ "khủng hoảng niềm tin" chứ không phải "khủng hoảng thị trường".

TS. Cấn Văn Lực nhận định thị trường BĐS đã phục hồi đáng kể

Cụ thể, theo TS. Cấn Văn Lực, thị trường bất động sản hiện nay đã phục hồi bằng 20-30% so với thời điểm hoàng kim 2021. Ông Lực cho rằng thời gian tới, thị trường bất động sản sẽ diễn biến theo kịch bản tốt hơn, cú hích lớn sẽ bắt đầu từ đầu quý I/2024, bởi lãi suất đã và đang giảm; độ ngấm của chính sách tại thời điểm đó cũng sẽ tốt hơn, đặc biệt với mức độ tường minh khi 4 luật được Quốc hội thông qua trong tháng 10 sắp tới.

Ngoài ra, những vụ việc vi phạm pháp luật, pháp lý trong năm nay về cơ bản sẽ được xử lý; thời điểm đó, tình hình phục hồi kinh tế và vĩ mô của Việt Nam, thế giới cũng sẽ rõ nét hơn.

“Tôi có lời khuyên cho các nhà đầu tư là đầu năm 2024 sẽ là thời điểm thuận lợi để đưa ra quyết định đầu tư, bởi lãi suất giảm và giá bất động sản được điều hoà hợp lý”, TS. Cấn Văn Lực chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV.

“Vì vậy, tôi có lời khuyên cho các nhà đầu tư là đầu năm 2024 sẽ là thời điểm thuận lợi để đưa ra quyết định đầu tư, bởi lãi suất giảm và giá bất động sản được điều hoà hợp lý”, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Cùng quan điểm, PGS. TS. Trần Kim Chung cũng cho rằng khó khăn lớn nhất đã đi qua "Thị trường bất động sản đang ở thời điểm “lên chưa lên mà xuống cũng không xuống”, nhưng cơ hội chắc chắn nhiều hơn thách thức. Và cơ hội lớn nhất là chúng ta đang hoàn thiện các quy hoạch và pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản”.

“Hiện nay, chúng ta không thể khó khăn hơn được nữa mà chỉ tốt lên thôi, vì khó khăn lớn nhất đã đi qua. Tuy nhiên, tốt lên như thế nào phụ thuộc rất lớn vào tháng 11 tới đây, khi các luật quan trọng đến bất động sản như Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở sẽ được sửa đổi và thông qua”, ông Chung nhấn mạnh.

"Thị trường bất động sản đang ở thời điểm “lên chưa lên mà xuống cũng không xuống”, nhưng cơ hội chắc chắn nhiều hơn thách thức”, PGS. TS. Trần Kim Chung.

PGS. TS. Trần Kim Chung đánh giá thị trường BĐS hiện nay cơ hội nhiều hơn thách thức

Còn theo chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long, nói về thị trường bất động sản, chúng ta không thể nói chung chung. Việc nhận định thị trường bất động sản phải theo từng phân khúc, bởi mỗi phân khúc sẽ có những chuyển biến khác nhau.

Với quan điểm cá nhân, vị chuyên gia này kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ bắt đầu phục hồi vào cuối quý IV năm nay. Những khó khăn không thể xử lý ngày một ngày hai nên phải đến quý IV năm sau mới phục hồi rõ nét.

Ở góc độ quản lý Nhà nước, Ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết, sau khi nhận diện được các vấn đề khó khăn của thị trường, Chính phủ đã có Nghị quyết 33 như "cẩm nang cầm tay chỉ việc" cho doanh nghiệp, cơ quan quản lý để tháo gỡ khó khăn, phát triển thị trường lành mạnh an toàn.

Báo cáo của Viện Nghiên cứu bất động sản Việt Nam cũng dự báo thị trường phục hồi theo xu hướng hình chữ V từ giữa quý II/2024. Trong đó, nguồn cung căn hộ chung cư dự kiến tăng trung bình 20-25% mỗi năm trong giai đoạn phục hồi 2024-2026. Tại Hà Nội và TP HCM, nguồn cung căn hộ giai đoạn 2024-2026 sẽ khôi phục mức 70.000-85.000 căn mỗi năm, tương đương thời điểm trước dịch bệnh.

Trong giai đoạn 2023-2030, các chuyên gia nhìn nhận thị trường vẫn gặp một số thách thức do chưa có chiến lược quốc gia về phát triển thị trường bất động sản với tầm nhìn dài hạn đến năm 2030. Những thách thức cần có giải pháp về dài hạn bao gồm cơ chế chính sách, pháp luật chồng chéo; nguồn vốn; áp lực lạm phát và tăng lãi suất; công tác quy hoạch; chất lượng hạ tầng; hệ thống thông tin thị trường và chất lượng nhân sự.

Hồng Hương – Trung Kiên