Hà Nội sắp đấu giá hàng loạt đất ngoại thành: Cách nào để chặn thổi giá, bỏ cọc?

Mới đây, người trúng đấu giá cao nhất trong phiên đấu giá đất 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, huyện Thanh Oai, Hà Nội đã chính thức bỏ cọc. Trước đó, việc trả hơn 100 triệu đồng cho 1 m2 đất của người đấu giá này đã khiến thị trường "dậy sóng".

Sắp tới, nhiều huyện ngoại thành Hà Nội sẽ tổ chức các phiên đấu giá đất với giá khởi điểm từ 3,6 triệu đồng/m2. Chính vì vậy, theo các chuyên gia, để kiểm soát, ngăn chặn tình trạng cố tình đấu giá cao để thổi giá đất tiếp tục xảy ra, làm lũng đoạn thị trường thì cơ quan chức năng cần có nhiều giải pháp.

Một trong những giải pháp được nhiều chuyên gia nhắc đến là tăng tỷ lệ tiền đặt cọc lên cao để người tham gia có trách nhiệm hơn với việc đấu giá.

Theo quy định hiện nay, mức đặt cọc tối thiểu chỉ là 5% và tối đa là 20% giá khởi điểm. Ví dụ ở phiên đấu giá tại Hoài Đức vừa qua, mỗi lô đất có giá khởi điểm 7,3 triệu đồng/m2, diện tích 74 - 118 m2 là khoảng 540 - 861 triệu đồng. Với mức đặt cọc tối thiểu 5% thì nhà đầu tư chỉ phải cọc 27 - 43 triệu đồng/lô, còn với mức cọc tối đa 20% thì nhà đầu tư phải cọc 108 - 172 triệu đồng/lô.

" Thực tế hiện nay chỉ cần đặt cọc số tiền trên dưới 100 triệu đồng là nhà đầu tư đã có thể tham gia đấu giá 1 lô đất. Điều này khiến không ít người đầu cơ đổ xô vào tham gia tạo hiệu ứng, đẩy giá trị lô đất khu vực đó bị thổi lên cao hơn nhiều so với giá trị thực ", TS.Đỗ Xuân Trọng, Phó trưởng Bộ môn Luật Đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội cho hay.

Vì thế theo ông Trọng, cần đẩy cao tỷ lệ đặt tiền cọc lên so với hiện tại. Bởi với mức thấp như bây giờ, số tiền không lớn sẽ dễ dẫn tới trường hợp nhà đầu tư đấu giá để đầu cơ, nếu không thoát được hàng sớm thì chấp nhận bỏ cọc. Trong khi đó, luật pháp hiện hành đang quy định người trúng đấu giá đất mà bỏ cọc sẽ bị cấm tham gia đấu giá đất trong thời gian nhất định lại không đủ sức răn đe, dễ bị luồn lách…

Đồng quan điểm, theo TS. Trần Xuân Lượng - Viện phó Viện nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, để tránh hiện tượng trả giá cao rồi bỏ cọc, cần tăng mức đặt cọc lên 50% giá trị ban đầu. Đồng thời, yêu cầu thông tin rõ ràng về người tham gia đấu giá. Điều này giúp giảm thiểu sự tham gia của các nhóm đầu cơ và đảm bảo rằng các cuộc đấu giá diễn ra công bằng, minh bạch.

Bên cạnh việc tăng tiền đặt cọc, các chuyên gia cho rằng cũng phải áp dụng thêm nhiều biện pháp khác.

Luật sư Trần Đại Nghĩa, chuyên gia pháp lý dự án bất động sản, Giám đốc Công ty TNHH Tư vấn và Đầu tư FII Việt Nam (FIIVN) cho rằng, cần quy định rút ngắn thời gian hoàn thành nghĩa vụ tài chính xuống dưới 15 ngày. Người trúng đấu giá phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính càng sớm càng tốt. Thời gian hoàn thành càng kéo dài sẽ tạo cơ hội cho đội đầu cơ có thể giao dịch sang tay.

Bên cạnh đó, quy định đất sau đấu giá không được phép sang tên trong tối thiểu 3 - 5 năm. Tình trạng đấu giá đất sang tay ăn chênh lệch diễn ra quá phổ biến trong những năm gần đây. Vì vậy, cần phải hạn chế giao dịch những lô đất này.

" Một giải pháp nữa theo tôi là người trúng đấu giá cần cam kết xây dựng mới được phép chuyển nhượng. Ngoài việc hạn chế giao dịch thì phải đặt thêm các điều kiện để thực hiện giao dịch. Ví dụ xây dựng cơ bản xong cập nhật tài sản lên sổ đỏ mới được phép giao dịch.

Ngoài ra, đấu giá khu vực nào thì chỉ người khu vực đó được tham gia. Việc đấu giá đất nền cho cá nhân xây dựng là biện pháp của chính quyền địa phương cấp huyện giải quyết nhu cầu chỗ ở cho người dân. Từ đó, tránh được tình trạng một số người dân ở nơi khác đến làm loạn giá, mất cơ hội cho những người có nhu cầu thực sự ", ông Nghĩa phân tích.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của PropertyGuru Việt Nam - cũng đề xuất nên hạn chế giao dịch sau khi trúng đấu giá ít nhất là 1 năm để giảm thiểu số lượng những nhà đầu tư tham gia cố tình để lướt sóng và sang tay kiếm lợi nhuận.

Nâng giá khởi điểm ngang với giá thị trường và có hình thức phạt gấp 2-3 lần nếu bỏ cọc điều này sẽ sàng lọc bớt tình trạng nhiều người không có nhu cầu thật tham gia đấu giá. Đồng thời, yêu cầu chứng minh tài sản trước khi tham gia đấu giá (có ít nhất 30-40%) giá trị thị trường.