Gửi bình luận
Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích như vậy, cũng phải cân nhắc tác động tiêu cực có thể có, là bỏ khung giá đất sẽ khiến giá đất tăng lên, tiền đền bù giải phóng mặt bằng tăng, chi phí đầu tư tăng có thể khiến giá bất động sản tăng lên, do việc kết chuyển chi phí vào giá thành. Tuy nhiên, VARS cho rằng tác động đó nếu có chỉ trong ngắn hạn. Về lâu dài, thị trường được quyết định bởi cán cân cung - cầu thực.
Thứ ba, siết chặt điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giúp minh bạch hóa chuyển nhượng dự án, không gây thất thoát tài sản, đồng thời vẫn đảm bảo quyền quản lý của Nhà nước đối với các vấn đề an ninh quốc gia và lợi ích xã hội. Cụ thể, theo quy định tại Điều 45 Luật đất đai vừa được thông qua, bên cạnh những quy định chung về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất giống như hiện nay thì trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản còn được yêu cầu phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở.
Theo đó, Luật Kinh doanh Bất động sản mới quy định, trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng.
Thứ tư, theo Khoản 8, Điều 202, Luật Đất đai (sửa đổi) mới nhất, diện tích đất để xây dựng nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp theo quy hoạch được quản lý như đất thương mại, dịch vụ và được hưởng các ưu đãi theo quy định của pháp luật. Bao gồm ưu đãi miễn, giảm tiền thuê đất. Quy định này sẽ khuyến khích chủ đầu tư xây dựng nhà ở lưu trú cho công nhân, phục vụ nhu cầu chỗ ở đối với người lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất. Đây cũng là cơ hội để phát triển mô hình khu công nghiệp - đô thị - dịch vụ, trong đó khu công nghiệp có chức năng chính, khu đô thị - dịch vụ có chức năng hỗ trợ, cung ứng dịch vụ, tiện ích công cộng và xã hội cho khu công nghiệp. Thông qua đó, đảm bảo chủ trương, chính sách của Nhà nước được đi vào thực tiễn, hướng đến việc đảm bảo điều kiện về chỗ ở cho người lao động ngày một tốt hơn.
Thứ năm, Điều 122 bổ sung nội dung cho phép doanh nghiệp vi phạm quy định của pháp luật về đất đai có cơ hội được "khắc phục sai phạm và quay trở lại đường đua".
Cụ thể, Luật Đất đai mới quy định đối tượng "Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai hoặc vi phạm quy định của pháp luật về đất đai nhưng đã chấp hành xong quyết định, bản án đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền tại thời điểm đề nghị giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất" được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.
Quy định này sẽ góp phần tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có cơ hội được "sửa sai", đúng với tinh thần "đánh kẻ chạy đi, không ai đánh người chạy lại". Tuy nhiên, để quy định này phát huy được quan điểm tích cực, nhưng không tạo ra mầm mống, gây nguy cơ mất an toàn. Tạo kẽ hở để các cá nhân, doanh nghiệp gây ảnh hưởng đến thị trường và thiệt hại cho Nhà nước, cần có những quy định rất cụ thể.
Theo đó, các mức phạt sai phạm phải đủ sức răn đe, để doanh nghiệp "không dám đánh đổi". Tránh tối đa trường hợp "biết sai những vẫn cố tình làm". Ngoài ra, cũng cần có mức giới hạn để khống chế các sai phạm. Tránh trường hợp làm sai, khắc phục, làm lại, lại sai và lại khắc phục.
Bên cạnh những nội dung mới có tác động tích cực tới thị trường bất động sản, VARS nhận thấy, Luật Đất đai 2024 vẫn tồn tại một số bất cập, chưa thực sự đồng bộ với Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, đặc biệt là thiếu linh hoạt trong việc tiếp cận đất đai cho cá nhân, tổ chức nước ngoài.
Cụ thể, Luật Đất đai không bổ sung "cá nhân nước ngoài" là chủ thể có quyền sử dụng đất gắn với nhà ở được sở hữu tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở. Không có cơ chế cho phép doanh nghiệp FDI được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng dự án lại không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất; chưa có quy định về cách thức giao đất cho doanh nghiệp FDI;...
Mặc dù phải đến năm 2025 mới chính thức có hiệu lực, nhưng VARS kỳ vọng, các quy định mới trong Luật Đất đai, trước hết sẽ là cơ sở góp phần tiếp thêm niềm tin cho thị trường. Tiếp đến là tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, khơi thông các dự án ách tắc, bổ sung nguồn cung mới vào thị trường nhằm kéo giảm giá nhà, giúp người dân đến gần hơn với giấc mơ an cư.
Đồng thời, Chính phủ cần sớm ban hành các văn bản, Nghị định, Thông tư quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, để đảm bảo Luật Đất đai (sửa đổi) sau khi có hiệu lực sớm đi vào cuộc sống và có hiệu lực đồng thời với Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.
