Gửi bình luận
Với tầm giá 2,4 tỷ, chung cư thường bao gồm 55% giá trị nhà sử dụng riêng, 45% giá trị đất sử dụng chung. Nhà mặt đất thường là 75% giá trị đất, 25% giá trị nhà.
Ví dụ căn nhà 25m2 ở quận 7, 35m2 ở quận 8, hay 50m2 ở Nhà Bè, thì giá trị đất sẽ khoảng 1,8 tỷ, giá trị nhà 600 triệu đồng. Do đó, với nguyên tắc “đất trượt giá tăng, nhà khấu hao giảm”, trong dài hạn nhà phố sẽ có mức tăng giá tốt hơn chung cư sau khi đã bàn giao vào ở.
Điều này không kể giai đoạn trước khi giao chung cư sẽ có mức tăng giá nhanh hơn nhờ các động lực: mức độ hoàn thiện pháp lý, tiến độ phát triển dự án, các hoạt động marketing truyền thông dồn dập của chủ đầu tư, lướt sóng bán chênh của nhà đầu tư thứ cấp, các đợt mở bán sau đẩy giá cho các đợt mở bán trước.
Hiệu quả của mục tiêu “ m ua nhà để dành”
Tổng tiền lãi gửi tiết kiệm 5%/năm của 1,4 tỷ và tiền lãi vay 11%/năm của 1 tỷ (tạm bỏ qua lãi kép tiền gửi và tiền lãi giảm dần theo dư nợ) là 180 triệu đồng/năm, trừ đi thu nhập từ tiền cho thuê được 80 triệu, vậy chi phí sử dụng vốn của món tiền 2,4 tỷ này khoảng 100 triệu/năm.
Giả sử 5 năm sau người cho thuê lấy lại nhà để ở, vậy sau 5 năm tổng vốn bỏ vào tài sản này khoảng 3 tỷ. Thời điểm đó, nếu giá trị bất động sản tăng lên dưới 3 tỷ là xem như 5 năm qua công cốc, mục tiêu mua nhà để dành chống trượt giá xem như phá sản. Và khả năng để căn nhà phố tăng từ 2,4 tỷ lên hơn 3,5 tỷ thậm chí còn khả thi hơn so với căn chung cư 2,4 tỷ tăng lên được 3 tỷ sau 5 năm bàn giao.
Thời điểm mua
Thị trường bất động sản rơi vào giai đoạn khó khăn hơn một năm nay. Bất động sản nào càng để không, không thể sử dụng khai thác, chỉ chờ tăng giá, sẽ càng mất giá và không có thanh khoản.
Ngược lại, mức độ ảnh hưởng với những sản phẩm hướng đến nhu cầu sử dụng thật không quá lớn. Nhà phố và chung cư tầm tiền 2,4 tỷ ở khu Nam thuộc nhóm nhu cầu thật để mua ở hoặc cho thuê nên chỉ cần giảm giá 5% - 15% so với thời điểm cuối 2021 là có thanh khoản. Vậy thời điểm mua tốt nhất là khi kiếm được những sản phẩm đáp ứng được tiêu chí giảm giá trên.
Lời khuyên “gan ruột”
Nếu mua để ở thì có thể ưu tiên cho môi trường sống. Còn nếu chưa ở ngay, mua để dành thì nên ưu tiên cho mục tiêu chống trượt giá. Rõ ràng với mục tiêu “Mua nhà để dành”, chung cư không phải là sự lựa chọn tốt. Còn để có một môi trường sống đủ tốt thì nhà phố lại khó bằng.
Vậy giải pháp cân bằng người mua có thể cân nhắc là: Mua nhà phố để dành chống trượt giá đồng tiền, khi nào cần ra riêng thì bán nhà phố mua chung cư.
Cũng có thể vì người mua đã thích dự án chung cư nào quá, sợ bây giờ không mua sau này không thể mua được, thì cũng đừng quá lo vì nguồn cung của chung cư luôn nhiều hơn rất nhiều so với nhà phố.
Với giá trị nhà và vị trí tương đương, người mua sẽ dễ dàng tìm được một căn chung cư phù hợp với nhu cầu của mình hơn nhà phố. Vì mỗi dự án sẽ có hàng trăm căn hộ khá tương đồng nhau về môi trường sống, thiết kế, tiện ích,... chỉ khác về diện tích.
Đối tượng ở đa số là các gia đình trẻ, thích thay đổi trải nghiệm, dễ thích nghi với các môi trường sống mới, và cũng đang xuất hiện thêm khuynh hướng mới là thuê ở hơn là mua sở hữu. Chưa kể, mỗi dự án cũng có nhiều nhà đầu tư bán lại tạo nguồn cung.
Trong khi nhà phố phần lớn hướng đến nhu cầu tích giữ tài sản, an cư lâu dài, ít người lướt sóng bán nhà phố. Một căn nhà có thể được ở vài chục năm, qua 2-3 thế hệ. Kể cả khi có nhà phố rao bán thì cũng chưa chắc phù hợp với nhu cầu của người mua, do mỗi căn nhà là một sản phẩm riêng biệt với nhiều điểm khác nhau.
