Gửi bình luận
Luật sư Phượng cho rằng, thông qua các giao dịch ủy quyền cho người khác thực hiện công việc không phải là hoạt động chuyển nhượng bất động sản, nên không chịu thuế thu nhập cá nhân. Lợi dụng việc này, nhiều người giao dịch chuyển nhượng bất động sản bằng hợp đồng ủy quyền, nhưng thực chất chỉ là các giao dịch giả cách. Vì thế, không khó để thấy các dấu hiệu như nội dung phạm vi ủy quyền rất chung chung và không xác định giao dịch cụ thể.
Cái giá của giao dịch giả tạo
Trong các giao dịch bất động sản, có nhà đầu tư phản ánh, chủ đầu tư huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, thông qua hình thức ký kết các văn bản như Văn bản thỏa thuận, Bản đăng ký nguyện vọng…Cũng có trường hợp, khách hàng ký những văn bản ở trên với bên thứ 3 (có thỏa thuận với chủ đầu tư hoặc được ủy quyền), tức đơn vị đó không phải chủ đầu tư được cơ quan có thẩm quyền giao triển khai dự án.
Đáng chú ý, nhà đầu tư được cam kết sẽ nhận hỗ trợ nguồn vốn vay từ ngân hàng và tài sản thế chấp chính là những hợp đồng ký kết nêu trên. Điều này đặt ra vấn đề khiến nhà đầu tư lo ngại là, liệu có tiềm ẩn rủi ro về khoản nợ và tương lai bất ổn của sản phẩm bất động sản sau thế chấp hay không?
Theo luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP. HCM) cho biết, với các dự án kinh doanh bất động sản, nếu không đủ điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh (theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản), các văn bản giao dịch giả tạo (Văn bản thỏa thuận, Bản đăng ký nguyện vọng,…) nhằm che giấu việc chuyển nhượng bất động sản và các giao dịch này đều vô hiệu.
Đối với các dự án kinh doanh bất động sản, khi bất động sản hình thành trong tương lai được xác định là “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán”, có thể thế chấp tại ngân hàng. Tuy nhiên, với những giao dịch giả tạo khi dự án kinh doanh bất động sản chưa đủ điều kiện, thì các văn bản thỏa thuận này đều vô hiệu. Do đó, dẫn đến hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng cũng bị vô hiệu.
Luật sư Trần Đức Phượng cho biết, trường hợp chủ đầu tư cho phép công ty thứ 3 (một công ty không phải chủ đầu tư) ký kết các Văn bản thỏa thuận, Bản đăng ký nguyện vọng… huy động vốn của khách hàng, thì các giao dịch giữa công ty và khách hàng là vô hiệu. Bởi vì, công ty thứ 3 không phải là chủ sở hữu và dự án kinh doanh bất động sản chưa đủ điều kiện giao dịch tài sản hình thành trong tương lai.
Trong trường hợp nếu có việc khách hàng dùng văn bản giao dịch giữa công ty thứ 3 và khách hàng (Văn bản thỏa thuận, Bản đăng ký nguyện vọng…) để vay vốn hoặc có văn bản 3 bên (ngân hàng - công ty thứ 3 - khách hàng) và thậm chí là 4 bên (ngân hàng – chủ đầu tư - công ty thứ 3 - khách hàng), thì cũng giống trường hợp trên.
Theo luật sư Phượng, đây là không phải hình thức thế chấp (có đăng ký tại Trung tâm giao dịch bảo đảm Quốc gia) và có dấu hiệu thực hiện trái quy định pháp luật, quy định nội bộ về cho vay tín dụng. Theo đó, tài sản bảo đảm không đúng quy định, sử dụng vốn vay không đúng mục đích.
Trên thực tế, có nhiều dạng như hình thức công ty thứ 3 ký kết với khách hàng, nhưng sau đó công ty này lại sử dụng riêng không chuyển về chủ đầu tư, hoặc sau đó chủ đầu tư không thừa nhận các giao dịch giữa công ty thứ 3 và khách hàng. Nếu như vậy, khách hàng sẽ gặp nhiều rủi ro trong việc đòi lại số tiền của mình đã nộp cho đơn vị thứ 3 và có nguy cơ không được chủ đầu tư bàn giao sản phẩm tại dự án.
“Giao dịch càng phức tạp và thông qua bên thứ ba, nhưng không đúng quy định pháp luật tiềm ẩn rất nhiều rủi ro”, luật sư Phượng nhận định.
Đã có rất nhiều bài học nhãn tiền của nhà đầu tư khi tin vào những giao dịch giả tạo và mất tiền tỷ. Bởi vậy, trước hàng loạt nguy cơ tiềm ẩn rủi ro trong các giao dịch với bên thứ 3, nhà đầu tư cần thận trọng tìm hiểu về vấn đề pháp lý, đồng thời xác định đúng chủ thể giao dịch trước khi xuống tiền.
