Gửi bình luận
Cải tạo chung cư cũ nóng trở lại, nhiều ông lớn Vingroup, Sungroup, Ecopark, T&T, Hòa Phát… cũng đã từng “xếp hàng” chờ.
Thành phố Hà Nội từng hoàn tất việc giao 19 doanh nghiệp lập quy hoạch chi tiết 1/500 để cải tạo các khu chung cư cũ có chiều cao từ 2-6 tầng. Trong số các doanh nghiệp được giao triển khai, có nhiều tên tuổi lớn như: Vingroup, Sungroup, Ecopark, T&T, Hòa Phát, UDIC, Geleximco, Vinaconex…
Thông tin cải tạo chung cư cũ đang nở rộ trở lại khi mới đây, Hà Nội đồng ý cho quận Ba Đình nghiên cứu phương án nâng chiều cao tối đa lên 40 tầng đối với khu chung cư cũ Thành Công khi tái thiết. Dự án này hiện có 68 tòa nhà cao 2-5 tầng, sẽ được cải tạo theo nguyên tắc tăng chiều cao nhưng không tăng dân số, giảm mật độ xây dựng để tạo thêm quỹ đất công cộng.
Sau khu Thành Công, khu Trung Tự (quận Đống Đa) có 30 tòa chung cư cũ cũng dự kiến được tái thiết bằng 2 tòa nhà 25 và 45 tầng. Nhiều khu tập thể cũ khác có tuổi đời vài chục năm cũng được thành phố duyệt nhiệm vụ quy hoạch cải tạo, gồm Nghĩa Tân, Kim Liên và Khương Thượng.
Vào cuối năm 2016, UBND thành phố Hà Nội đã hoàn tất việc giao 19 doanh nghiệp lập quy hoạch chi tiết 1/500 để cải tạo các khu chung cư cũ có chiều cao từ 2-6 tầng. Trong đó có không ít những "ông lớn" bất động sản cũng muốn nhảy vào cải tạo chung cư cũ.
Đầu tiên là "ông lớn" Vingroup "ôm" 5 dự án: Khu tập thể Ngọc Khánh, khu tập thể Giảng Võ, khu tập thể Đường Sắt, khu tập thể 60 Thổ Quan, khu tập thể xí nghiệp xây lắp H24.
Tiếp đó là Sungroup với 3 dự án: Khu tập thể Kim Liên, khu tập thể Thanh Xuân Bắc, khu tập thể Thanh Xuân Nam.
Không nằm ngoài cuộc, doanh nghiệp Ecopark với khu tập thể Thành Công; FLC với khu tập thể Kim Giang; Geleximco với khu tập thể Khương Thượng; UDIC với khu tập thể Trung Tự và C6-Kim Mã Thượng; MIK Group với khu tập thể Phương Mai; GP.Invest với khu tập thể Văn Chương.
Bên cạnh những đại gia bất động sản này, các doanh nghiệp đa ngành lớn như Tập đoàn T&T, Tập đoàn Hòa Phát… cũng được giao lập quy hoạch một số dự án như khu tập thể Bách Khoa, khu tập thể Tân Mai. Trong danh sách cải tạo dự án cũng có những cái tên như Công ty cổ phần Địa ốc Sông Hồng (khu tập thể Quỳnh Mai) hay Tập đoàn Tung Shing (khu tập thể Vĩnh Hồ)...
Các khu tập thể cũ tập trung chủ yếu ở các quận nội đô: Đống Đa, Ba Đình, Thanh Xuân, Hai Bà Trưng được ví như những "điểm vàng" của Thủ đô. Trong đó có nhiều khu tập thể nằm trên đất "siêu vàng" lọt tầm ngắm của các ông lớn như khu tập thể Ngọc Khánh, Giảng Võ được giao cho Vingroup, khu Thành Công giao cho Ecopark, khu tập thể Kim Liên được giao cho Sungroup.
Những "nút thắt" về cải tạo chung cư cũ
Trên thực tế, việc cải tạo các khu chung cư cũ tại Hà Nội nhiều năm qua vẫn còn gặp nhiều vướng mắc, chủ yếu liên quan đến thỏa thuận đền bù, tái định cư giữa chủ dự án và người dân đang sinh sống tại các khu tập thể.
Theo ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Tập đoàn G6, hiện nay, chính sách bồi thường, tái định cư đối với nhà tập thể cũ đã có chi tiết tại Nghị định 98/2024/NĐ-CP của Chính phủ.
Theo đó, các hộ gia đình ở tầng 1 được hệ số K là 2 (bao gồm diện tích sàn ở + 25% diện tích hành lang, cầu thang, các khu kỹ thuật, sinh hoạt cộng đồng, kết cấu công trình và hộp kỹ thuật các tiện ích khác cho nhà chung cư áp dụng với phần diện tích hợp pháp theo kết cấu, tạm tính theo hệ số tối đa K=2).
Các hộ gia đình ở tầng 2 trở lên áp dụng hệ số K là 1-1,5, trên cơ sở diện tích có giấy tờ pháp lý rõ ràng.
Giả sử một căn hộ 30 m2 ở tầng 1, theo quy định nhân hệ số K là 2, sau khi cải tạo người dân sẽ nhận được căn hộ mới thành 60 m2.
Dù vậy, Chủ tịch Tập đoàn G6 nói rằng việc triển khai chung cư cũ vẫn có thể gặp vướng. Thứ nhất, nhiều người dân muốn phần đền bù nhiều hơn, đặc biệt với những hộ cơi nới diện tích rộng. Thứ hai, họ không tin vào năng lực của chủ đầu tư, bởi nếu chuyển đi không biết bao giờ có được nhà mới. Thứ ba, tạm cư trong thời gian giải phóng mặt bằng lâu nay chưa tốt. Thứ tư là ác cảm của người dân về chất lượng các tòa nhà tái định cư.
Chưa kể những cư dân ở tầng 1 của các khu tập thể hầu như đang có kế sinh nhai, nếu chuyển lên căn hộ mới sẽ mất thu nhập hằng tháng từ việc cho thuê mặt bằng hoặc kinh doanh. Đây là câu chuyện rất khó đối với chủ đầu tư, bởi không thể bố trí mặt bằng tầng 1 cho những hộ dân đó.
Một vấn đề nữa, theo ông Quê là khu tập thể Thành Công lần đầu được cải tạo theo nguyên tắc tăng chiều cao nhưng không tăng số dân số chỉ là giải pháp tạm thời. Việc tăng chiều cao sẽ tạo ra quỹ đất sàn thương mại - dịch vụ, giúp người dân tái định cư có nhu cầu mua thêm căn hộ, đồng thời gia tăng sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư quan tâm đến cải tạo chung cư cũ.
Tuy nhiên, theo Chủ tịch Tập đoàn G6, lượng người tham gia giao thông, áp lực về y tế, giáo dục ở khu vực này vẫn sẽ tăng, bởi nhiều chủ đầu tư khi xây dựng xong sẽ bán theo hình thức condotel (căn hộ khách sạn), officetel (văn phòng kết hợp khách sạn). Về pháp lý là thuê nhưng thực tế là mua bán căn hộ ở lâu dài...
Để người dân và Nhà nước cùng có lợi khi cải tạo chung cư, ông Quê đề xuất Nhà nước nên bỏ tiền giải phóng mặt bằng, có chính sách tạm cư cho người dân. Những khu đất này đều là "đất vàng" nên Nhà nước có thể đấu giá quyền sử dụng đất.
